(English follows)

La situation avec le Connaught est pour le moins inquiétante; il serait regrettable que le projet de conversion du bâtiment en appartements pour personnes âgées autonomes ne se concrétise pas. De nombreuses personnes voient dans ce projet un moyen de rester à North Hatley pendant qu’elles sont encore autonomes et de garantir leur accès à des soins plus importants à l’avenir, s’ils deviennent nécessaires. Il est également regrettable que le ministère de la Culture et des Communications du Québec n’ait pas été consulté plus tôt au sujet des travaux proposés de rénovation et de démolition partielle, car toutes les exigences de la loi doivent être respectées. Peu importe la façon dont le ministère a récemment pris connaissance du projet; au lieu de faire des reproches à qui que ce soit, nous devons montrer notre soutien à l’idée qui sous-tend le projet et déterminer comment nous pouvons nous assurer que, même modifié, il ira de l’avant.

Ma proposition serait la suivante (il ne s’agit que de suggestions pouvant servir à encourager un débat au sein de la communauté) :

1) que les Communautés de Retraités de Massawippi, en collaboration avec le village de North Hatley, organise une réunion pour expliquer ce que le ministère et le village exigent exactement, et si, une fois ces conditions remplies, le projet est certain de pouvoir se réaliser. Le coût des mesures requises devrait également être précisé;

2) que des activités de levée de fonds aient lieu ensuite au sein de la communauté afin de recueillir les montants que ces mesures impliquent; cela aurait pour effet non seulement d’alléger le fardeau des Communautés de Retraités de Massawippi, mais aussi de démontrer le soutien apporté au projet par la communauté. On pourrait s’attendre à ce que le village de North Hatley fasse un don généreux à de telles activités;

3) et, éventuellement, que l’on recherche du financement pour un concours sollicitant l’avis des architectes sur les travaux de rénovation proposés, en vue de parvenir – dans les limites des contraintes existantes, financières et autres – à une proposition qui corresponde plus à l’environnement construit et naturel de North Hatley.

Certaines personnes peuvent penser que le troisième point est inutile; d’autres peuvent penser que c’est essentiel. Quoi qu’il en soit, ce que ce texte veut suggérer c’est un moyen de sortir de l’impasse qui met en danger un projet qui a reçu l ‘appui de nombreux habitants de North Hatley.

Paul St-Pierre

à lire:

https://fanhca.org/2019/02/21/tragic-situation-with-the-connaught-home/
et
https://fanhca.org/2019/03/09/connaught-home-conundrum/

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The situation with the Connaught is worrisome, to say the least, and it would be unfortunate if the project of converting the home into apartments for autonomous seniors does not go ahead. Many people see in this project a way to continue to stay in North Hatley while they are autonomous and to ensure their access to greater care in the future, if and when necessary. It is also unfortunate that the Ministry of Culture and Communications of Québec was not consulted on the proposed renovations and partial demolition at an earlier stage, since whatever requirements exist under the law need to be met. Instead of trying to assign blame for the recent involvement of the Ministry, we need to show our support for the idea behind the project and determine how we can ensure that the project, even if modified, goes ahead.

My proposal would be the following (this is meant only to encourage discussion within the community):

1) that Massawippi Retirement Communities together with the Village of North Hatley hold a meeting to explain what exactly is being required by the Ministry and by the Village, as well as whether, if the conditions are met, the project is then certain to go forward. The estimated cost of the measures now being required should be made public as well;

2) that fund-raising activities then take place within the community to raise the amount of money these measures involve; this would have the effect not only of lessening the burden on Massawippi Retirement Communities, but also demonstrate the support within the community for the project. The Village of North Hatley could be expected to donate generously to such activities;

3) and, possibly, that funding be sought for a competition asking for input from architects on the proposed renovations, with a view to arriving – within the existing constraints, financial and other – at a proposal that better fits with North Hatley’s built and natural environment.

Certain people may feel the third point is unnecessary; others may feel it is essential. In any case, the purpose of this piece is to suggest a way out of an impasse that endangers a project many people in North Hatley want.

Paul St-Pierre

also read:

https://fanhca.org/2019/02/21/tragic-situation-with-the-connaught-home/
and
https://fanhca.org/2019/03/09/connaught-home-conundrum/

(English follows)

Lors de la réunion du conseil de NH le 4 mars 2018, le conseil a adopté une motion visant à soumettre à nouveau le plan de gestion, désormais révisé par le MRC, maintenant que le moratoire sur la construction en zone inondable a pris fin. Ladite révision ne consistait en fait que dans l’adoption d’une nouvelle carte de la zone d’inondation, modifiée afin de corriger une erreur. Cette nouvelle carte a pour effet d’augmenter l’étendue de la zone 0-20 ans de la plaine inondable.

Le conseil municipal a confirmé que le plan demande l’autorisation de construire plusieurs grands bâtiments comportant jusqu’à 200 unités de condos résidentiels dans cette zone inondable de grand courant (0-20 ans).
Bien que les codes fédéral et québécois ne permettent pas de nouvelles constructions résidentielles dans les zones inondables de grand courant, la proposition avancée tire parti d’une clause du code du Québec qui permet une telle construction à condition que certaines méthodes d’imperméabilisation soient suivies pour la construction dans les zones de faible courant (20-100 ans).

Étant donné que la zone d’inondation à North Hatley comprend les deux types de zones, le conseil demande l’autorisation d’appliquer aussi ces normes dans la zone de grand courant.

L’actuel Code de protection civile du Québec place la responsabilité financière pour les dommages causés par les inondations sur le propriétaire des propriétés dans les zones inondables et sur les municipalités qui autorisent de telles constructions.

Les constructions dites ‘immunisées’ ne font actuellement pas l’objet d’une exception à cette responsabilité. Le conseil a été prié d’éclaircir ce point, mais a choisi de soumettre sa demande sans de plus ample clarification.
Le conseil avait obtenu un avis juridique en 2014 qui recommandait d’inclure une notation indiquant qu’il s’agit d’une zone inondable sur chaque acte de propriété. De cette façon, tout acheteur de ces propriétés saurait, avant d’acheter, que la propriété se situe en zone inondable et serait informé des responsabilités financières qui en découlent. Le conseil a choisi d’ignorer cet avis, étant donné que cette information pourrait décourager un développeur de poursuivre le projet.

Nous voici maintenant cinq ans plus tard, et le conseil s’appuie toujours sur les avis juridiques et de construction obtenus au prix de 300 000 $, qui établissent des normes arbitraires au nom de précautions relatives au changement climatique. Le conseil présume qu’en agissant ainsi il respecte ses obligations légales. Le conseil a systématiquement refusé toute consultation des citoyens du village avant de demander ce plan de gestion. Cela malgré le fait que le conseil était tenu d’organiser une réunion publique afin de recueillir les commentaires des citoyens avant d’entamer la prochaine phase. Cela dit, il est à noter néanmoins que le conseil n’a aucune obligation légale de suivre les suggestions ou recommandations des contribuables.

Nous savons tous comment le conseil a réagi aux commentaires du public cet été concernant les problèmes de sécurité sur la plage municipale.
Le conseil prétend que les nouvelles règlementations se trouvant dans le PPU qu’ils ont préparé définiront mieux ce qui sera et ne sera pas autorisé, suggérant que le PPU sera plus contraignant que le plan de gestion proposé, tout en maintenant la construction dans les zones inondables.

En fin de compte, nous voici avec deux propositions différentes : une pour le gouvernement et une seconde pour les résidents de North Hatley. Tout cela n’a aucun sens.

À moins d’un engagement explicite du gouvernement du Québec à continuer de fournir une aide publique en cas de catastrophe naturelle le village se trouvera, de façon PERMANENTE, en situation financière très précaire!

Par ailleurs, l’effet démographique de ce plan de gestion sera d’augmenter la population de notre village de 700 habitants, dont 500 personnes supplémentaires dans les 200 condos prévus. En outre, ce plan prévoit également un nouveau centre commercial, non encore défini, un parking souterrain dans la zone inondable de 20 ans pour un nombre non spécifié d’automobiles, qui devront tous être entassés dans une zone de 1 hectare. Les bâtiments prévus auront jusqu’à 5 étages, soit une hauteur totale à l’instar de la proposition initiale de M. Laliberté.

Contre toute évidence nous sommes cependant assurés qu’il s’agit de spécifications entièrement révisées, aucunement liées à la proposition d’origine de M. Laliberté. Comme vous pourrez le constater en comparant les textes, le conseil fait preuve certainement d’une grande originalité!

S’il vous plaît, écrivez à notre député provincial local, à l’adresse suivante – Gilles.Belanger@assnat.qc.ca – pour mettre fin à ce cirque, car il est maintenant évident que le conseil n’écoute plus les citoyens.

Donald Watt

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At the North Hatley March 4, 2018 Council meeting, the Council passed a motion to resubmit the now revised MRC Plan de Gestion, (Management Plan) now that the moratorium on flood zone construction has expired. The revision only affected a new flood zone map, revised to correct an error, which extends the 20 year flood levels over a much larger area of the flood plain.

The Council confirmed that the Plan asks for authorization to build up several large buildings containing up to 200 residential condos in the high velocity (20 year) flood zone.

Though both the Federal and Quebec codes do not permit new residential construction in the high velocity zones, the Council is taking advantage of a clause in the Quebec code which permits such construction provided certain waterproofing methods are followed for construction in low velocity zones (20-100 year)

Because the North Hatley flood zone comprises both zones, the Council is asking permission to apply these standards in the high velocity zone also.

The current Quebec Civil Protection Code places financial responsibility for flood damage on the owner of such properties in flood zones and on the municipalities who authorize such construction.

There is currently no provision for the an exception to this financial responsibility for any immunized ( waterproof ) construction. The Council has been asked to have this point clarified, but has elected to apply without clarification.

The Council had a legal opinion in 2014 which recommended having the flood zone rating included on the property deeds, so there is no doubt that a property buyer is aware of the zone before purchasing, and the associated financial responsibility.

They elected to ignore this advice, as it might discourage a developer from proceeding with the project.

Five years later, the Council is still relying on $300,000 worth of legal and construction opinions, which lay out arbitrary norms in the name of climate change precautions.

The Council assumes this will meet its legal obligations.

The Council refused to have any citizen consultation before applying for this management plan, as they are required to do in a public meeting for public comment on the next phase.

Please note that the Council is under no obligation to accept suggestions from the taxpayers. We all know how they reacted to the public input this summer on the beach safety issue.

The Council suggest the new PPU regulations it has prepared, will better define exactly what will be allowed, implying that it will be more restrictive than the Management plan, but will still contain flood zone construction.

Just why we have one proposal for the government and a second for the North Hatley public makes no sense.

Without an explicit commitment from the Quebec government to continue with public disaster relief, in these circumstances, this whole exercise will put the village in financial jeopardy PERMANENTLY!

The social aspect to this management plan is to increase the population of our 700 persons village by up to 500 new people living in 200 condos. It also includes a new shopping center, as yet undefined, underground parking in the 20 year flood zone, for an undisclosed number of automobiles, all of which is to be crammed into a one hectare area. The buildings will be up to 5 storeys high, all in all, mirroring the initial proposal by Mr Laliberté. We are assured, though, that these are brand new specifications, not at all related to Mr. Laliberté’s original proposal. As you will observe the Council is certainly very original !

Please write M.Gilles Bélanger, our local MLA member to stop this circus , as this falls on deaf ears at Council!

Gilles.Belanger@assnat.qc.ca

Donald Watt

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