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Mémoire de M. Aurèle Cardinal à la MRC de Memphrémagog le 13 avril, 2017

(English follows)

À l’attention de Monsieur Jacques Demers

Préfet  de la MRC Memphrémagog

  1. Je ne comprends pas pourquoi on fait un plan de gestion pour éviter de respecter la règlementation des zones inondables pour un projet qui est en partie construit dans la zone 0-20 ans et en partie construit dans la zone 20-100 ans, avec un empiétement important et non pas marginal dans ces zones. Les lois sur la protection des zones inondables adoptées pour protéger l’environnement sont ici modifiées par un plan de gestion pour passer outre la réglementation générale. Une chose est sûre, il y aura un problème un jour, donc pourquoi élaborer un plan de gestion pour construire de toute pièce un problème.
  1. Je me rappelle 1994, alors que l’eau traversait la rue Main et où l’on ne pouvait plus utiliser le pont, mais devions faire le tour par Ayer’s Cliff. Ces inondations sont évidemment occasionnelles, mais elles reviendront, c’est une question de temps. Dans le contexte des changements climatiques, on nous annonce que les pluies deviendront encore plus importantes. La zone dans laquelle on veut construire un projet est un secteur qui a déjà été largement modifié et remblayé, mais qui est tout de même toujours inondable. Ce que l’on soustrait d’une zone inondable en termes de volume est remplacé par une modification de la zone quelque part ailleurs et on ne fait donc que déplacer le problème.
  1. Je ne comprends pas pourquoi construire un problème de toute pièce dans un petit village charmant ou on y vient pour retrouver le charme d’un village patrimonial. Construire un projet de 210 unités de logements dans un village qui compte environ 400 unités de logement c’est évidemment le modifier de façon importante surtout quand c’est dans une petite zone en plein cœur du village. On nous propose de détruire le charme pour lequel on est venu s’installer à North Hatley.

Pourquoi construire un problème en faisant un projet à risque avec des stationnements sous-terrain, ce qui n’existe pas à un seul exemple à North Hatley, et prendre les mesures pour limiter les risques. Pour moi c’est une question qui va arriver, la question est-ce dans 5 ans, dans 100 ans ou dans 20 ans, mais la loi de la moyenne existe. J’aimerais rappeler qu’à Cannes il y a à peine quelques années, plusieur personnes se sont noyées lorsqu’ il y a eu inondation des sous-sols et qu’elles voulaient tout simplement sortir leur auto du stationnement sous-terrain.

  1. Je ne comprends pas pourquoi construire un projet qui ne respecte aucunement la morphologie du village. On parle d’un zonage de 5 et 4 étages. Pouvez-vous imaginer un bâtiment de 5 étages entre la petite église brune et le bâtiment bleu de 2 étages. 5 étages c’est donc 2 fois et demie environ la hauteur des bâtiments existants de part et d’autre. 5 étages c’est le seul bâtiment de cette hauteur dans North Hatley.
  1. Je ne pense pas que réaliser un projet aussi gros pour le village permettra de régler l’aspect financier du village. On sous-estime sans aucun doute l’impact d’un tel projet sur la voirie, les infrastructures, à une intersection qui est déjà un peu congestionnée.
  1. Un projet acceptable serait un projet qui respecterait la morphologie du village :

–        On nous propose un projet avec un CES de 50%, c’est ce que l’on fait au centre-ville de Montréal dans de nombreux projets de densité de 8 à 12 étages.

–        On nous dit qu’il n’y aura aucune ouverture dans le mur de fondation et qu’est ce qui arrive de la porte de garage.

–        On ne nous parle aucunement de la protection des arbres qui seront mis en péril avec leurs remblais.

 

On nous propose donc de détruire le cachet pour lequel on est venu à s’installer à North Hatley.

Conclusion

C’est un projet qui n’a pas sa raison d’être, il n’y a aucun besoin de construire dans les zones inondables et de construire ce type de densité dans un village comme North Hatley et il n’y a aucun besoin de modifier l’aspect pittoresque d’un village dont le cachet est reconnu de tous.

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Presentation by Mr Aurèle Cardinal to the MRC de Memphrémagog, April 13, 2017

To the attention of Mr. Jacques Demers
Prefect of the Memphrémagog MRC

  1. I do not understand why we are preparing a management plan in order to avoid having to respect the flood zone regulations for a project that is in part built in a 0-20 year zone and in part built in a 20-100 year zone, with an encroachment which is important and not negligible in both zones. The laws protecting flood zones which are adopted to protect the environment are modified here by a management plan to overturn the general regulations. One thing is certain, there will one day be a problem, so why elaborate a management plan in order to build a problem from scratch.
  1. I remember 1994, when Main Street was under water and we could not use the bridge, but had to go drive around via Ayer’s Cliff. Obviously, this kind of flooding happens only on occasion, but it will happen again, it is only a question of time.  In the context of changing climate conditions, we are told that heavy rains will increase even more. The zone in which we want to build a project is a sector which has already been modified and backfilled but is nonetheless still a flood zone. What one removes from a flood zone in terms of volume is replaced by a modification to the zone somewhere else and all one does is shift the problem.
  1. I do not understand why we are building a problem from scratch in a small charming village where one comes in order to benefit from the charm of a Heritage Village. Building a 210 unit housing project in a village that has about 400 housing units is obviously modifying it in a substantial way, especially when it is in a small zone in the heart of the village. We are proposing to destroy the charm which made us settle in North Hatley.

Why create a problem by doing a risky project with underground parking, of which there is not one single other example in North Hatley and then take measures to limit the risk.  For me, it is a question which will arise, the question is whether it is in 5 years, in 100 years or in 20 years, but the law of averages applies.  I would like to remind you that in Cannes just a few years ago, several persons drowned when basements were flooded and they simply wanted to get their cars out of the underground parking.

  1. I do not understand why we would build a project which does not in any way respect the morphology of the village. We are speaking of 5 and 4 storeys.  Can you imagine a 5-storey building between the small brown church and the blue 2-storey building? 5 storeys is approximately 2 and a half times the height of the existing buildings. 5 storeys would be the only building of that height in North Hatley.
  1. I do not think that to complete such a large project will allow the village to solve the village’s financial concerns. One is no doubt under-estimating the impact that such a project will have on the roads, the infrastructures at an intersection which is already fairly congested.
  1. An acceptable project would be one that respects the morphology of the village :
    • We are being proposed a project with an FAR of 50%, this is what we do in downtown Montreal with numerous projects with an 8 to 12 storey density.
    • We are told that there will be no opening in the wall of the foundation and yet what of the garage door?
    • There is no discussion regarding the protection of trees which will endangered because of their backfill.

The proposal is therefore to destroy the charm which made us settle in North Hatley.

Conclusion

It is a project which does not hold up, there is no need to build in the flood zones nor to build this type of density in a village like North Hatley and there is no need to modify this picturesque aspect of the village which has a charm known to all.

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