(traduction ci-dessous)
On the Village of North Hatley website the CCUP – the Town Planning and Heritage Committee* – is defined: “The main role of the CCUP (Comité consultatif d’urbanisme et du patrimoine) is to advise the Municipal Council on matters of urbanism, town planning and heritage protection. The CCUP also makes recommendations to the Municipal Council on matters of urbanism and built heritage (architectural integration, analysis of specific projects, assessment of claims for exemptions, etc.).”
At the virtual June 7th Meeting of Council, a citizen questioned the approval of a structure in the village. With no discussion, the response was “This project followed the usual process. Inasmuch at the level of the PIIA **, as the municipal regulations do not allow us to impose restrictions on the owner of the project. It met all the standards regarding the CCUP and municipal regulations.” The question and the official response are in the minutes of that meeting but it should be asked: what criteria were being questioned? Do they reflect the mandates and decisions of the of the CCUP? Do they conform to established municipal standards and guidelines?
It would be good to know:
- that members of the CCUP represent a cross-section of our population and that they can proficiently assess a project’s architectural specifications;
- that regularly reviewed PIIA ** guidelines reflect current standards of heritage protection and support architectural conformity between existing and proposed structures;
- that the CCUP consults citizens who might be affected by a proposed project;
- that we can rely on professional and timely, consistent and neutral decision-making from the CCUP and our building inspector.
What is the mandate of the Mayor and Council regarding the adoption of recommendations from the CCUP? In April, 2019, Council voted 4 – 2 to reject the CCUP’s unanimous decision against the demolition of the old Connaught Home. In negating that recommendation, Council thus inherited the responsibility to request from the promoters adequate visuals such as perspective renderings or a scale model that would display to the citizens the volume of the project and to assess its conformity with the surrounding urban landscape.
The stated mandate of the CCUP confirms that the committee also has a responsibility to advise Council on existing heritage buildings. For six years the old grist mill has stood empty, now boarded up and seemingly waiting to fall down. What protocols does the CCUP have in place that could have preserved this unique historic structure in the core of our village? If a project had been presented that restored and repurposed the 1904 building, would Council have stepped forward to ensure that this integral part of our past is protected?
During the recent Strategic Planning Committee meetings strong emphasis was put upon the need to protect our heritage while planning for a sustainable future. Citizens stressed the unique quality of our built environment and the importance of protecting the architectural landscape of our village. Having served on that committee, I strongly feel that, with proactive leadership, the CCUP is mandated to support and enact this need. By reestablishing communication, transparency and trust between Town Hall and our citizens, it will consolidate the interaction of the private sector in our planning for the future.
– Brian Merrett, with thanks to the many residents who contributed to this post.
* editor’s note: on the Village’s English-language website the CCUP is also referred to as PHAAC / Planning and Heritage Advisory Committee but might mean ‘Planning and Heritage Architectural Advisory Committee’
** n.b. PIIA – plan d’implementation et d’intégration architecturale (architectural implementation and integration plan)
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Sur le site internet du Village de North Hatley, le CCUP est défini : « Le rôle principal du CCUP est de fournir au conseil municipal des recommandations en matière d’urbanisme, d’aménagement du territoire et de protection du patrimoine. Il collabore également à la protection des paysages et du patrimoine bâti (intégration architecturale, analyse de projets spécifiques, évaluation des demandes de dérogation mineures, etc.). »*
Lors de la dernière séance du conseil, tenue virtuellement le 7 juin 2021, un citoyen a remis en question l’agrément d’une structure dans le village. Sans discussion, la réponse a été : « Ce projet a suivi le processus habituel. Tant au niveau du PIIA *, que la règlementation municipale, nous permettent pas de poser des restrictions au propriétaire du projet. Ça répondait à toutes les normes en ce qui concerne le CCUP et la règlementation municipale. » La question et la réponse officielle sont dans le procès-verbal de cette réunion mais il faut se demander : quels étaient les critères mis en cause ? Reflètent-ils les mandats et décisions du CCUP ? Sont-ils conformes aux normes et directives municipales établies?
Il serait bon de savoir :
- que les membres du CCUP représentent un échantillon de notre population et qu’ils peuvent évaluer avec compétence les spécifications architecturales d’un projet ;
- que les directives PIIA ** régulièrement révisées reflètent les normes actuelles de protection du patrimoine et soutiennent la conformité architecturale entre les structures existantes et proposées ;
- que le CCUP consulte les citoyens qui pourraient être touchés par un projet proposé ;
- que nous pouvons compter sur une prise de décision professionnelle, opportune, cohérente et neutre de la part du CCUP et de notre inspecteur en bâtiment.
Quel est le mandat du maire et du conseil concernant l’adoption des recommandations du CCUP? En avril 2019, le conseil a voté 4 contre 2 pour rejeter la décision unanime du CCUP contre la démolition de l’ancienne maison Connaught. En annulant cette recommandation, le Conseil a donc hérité de la responsabilité de demander aux promoteurs des visuels adéquats tels que des rendus en perspective ou une maquette qui montrerait aux citoyens le volume du projet et d’évaluer sa conformité avec le paysage urbain environnant.
Le mandat déclaré du CCUP confirme que le comité a également la responsabilité de conseiller le Conseil sur les édifices patrimoniaux existants. Pendant six ans, l’ancien moulin à farine est resté vide, maintenant barricadé et attendant apparemment de tomber. Quels protocoles le CCUP a-t-il mis en place qui auraient pu préserver cette structure historique unique au cœur de notre village ? Si un projet de restauration et de réaffectation du bâtiment de 1904 avait été présenté, le Conseil aurait-il pris les devants pour veiller à ce que cette partie intégrante de notre passé soit protégée?
Lors des récentes réunions du Comité de planification stratégique, l’accent a été mis sur la nécessité de protéger notre patrimoine tout en planifiant un avenir durable. Les citoyens ont souligné la qualité unique de notre environnement bâti et l’importance de protéger le paysage architectural de notre village. Ayant siégé à ce comité, je crois fermement qu’avec un leadership proactif, le CCUP est mandaté pour soutenir et mettre en œuvre ce besoin. En rétablissant la communication, la transparence et la confiance entre la Mairie et nos citoyens, il consolidera l’interaction du secteur privé dans notre planification pour l’avenir.
– Brian Merrett, en remerciant les nombreux résidents qui ont contribué à ce post.
* n.b. PIIA – plan d’implementation et d’intégration architecturale
(online translation follows)
Suite à votre publication de ce lundi 2 août, je me dois de porter a votre attention sur quelques rectifications apparaissant nécessaires, pour une juste compréhension du rôle d’un CCU (CCUP à North Hatley).
Je suis à la retraite depuis peu et ma carrière fut pour l’essentiel dans le milieu municipal, en urbanisme. Sur une période d’au moins 30 ans j’ai eu l’occasion non seulement de travailler très régulièrement avec un CCU, mais j’en eu l’occasion également de piloter la création de deux de ces comités auprès de deux arrondissements de la Ville de Montréal .
Je me dois de souligner que la publication de Fanhca du 2 août, évoque des généralités qui ne n’ont pas la spécificité prescrite au Règlement constituant le CCUP de North Hatley (R.2007-505). À cet effet, je vous invite à en faire une lecture (en annexe). Nous pouvons ainsi y lire, aux articles 5 et 6, la fonction et les devoirs appartenant au CCUP, dévolus par le Conseil, comme suit :
“Article 5
Fonctions
Le comité consultatif effectue des études et fait des recommandations au Conseil en ce qui concerne l’urbanisme en général. De façon privilégiée, il donne son avis sur les demandes de permis et de certificats que lui soumet le fonctionnaire désigné. Le comité consultatif effectue les tâches que le Conseil peut lui confier par résolution.”
“Article 6
Devoirs
Outre les devoirs qui lui sont spécifiquement conférés par les autres dispositions du présent règlement, le comité consultatif doit:
Dérogation mineure : Formuler un avis sur toute demande de dérogation mineure conformément à l’article 145.7 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Toute demande doit être étudiée selon les formalités et les délais prévus au règlement sur les dérogations mineures.
Plan d’implantation et d’intégration architecturale : Formuler un avis sur tout plan soumis dans le cadre d’un règlement portant sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale, lorsqu’un tel règlement est en vigueur sur le territoire municipal et ce, conformément aux articles 145.12 et 145.19 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.
Réglementation : Faire des recommandations sur toute question de modification ou d’application de la réglementation actuelle qui lui est soumis;
Demande de permis : Étudier et faire des recommandations sur les demandes de permis et de certificats soumises par la personne responsable de l’application de la réglementation d’urbanisme; ”
Le rôle évoqué dans l’article du Fanhca sont donc optimale mais théoriques. Je soutien le fait que ce rôle devrait davantage être décrit ainsi dans le règlement constitutif du CCUP, mais dans les faits, ne se retrouve pas ainsi.
Il faut néanmoins nous rappeler qu’un CCU est un comité créer par le Conseil et pour le Conseil. Un CCU n’est redevable qu’à ce dernier et outre ces devoirs (obligations par la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (L.R.Q.,c.A-19.1), qui oblige une municipalité d’avoir un CCU dans le cadre de la gestion d’un dossier de Dérogation mineure ou de PIIA, sa marge de manœuvre demeure à l’intérieur de ce que le Conseil veut bien lui demander. Par ailleurs, il ne va pas de soit qu’un CCU consulte la population, ce n’est pas son rôle, à moins que le Conseil le mandate spécifiquement à cet effet. Il est néanmoins parfois utile qu’un CCU entende un demandeur d’un permis (assujetti à un PIIA), pour la compréhension de son dossier.
Il ne va donc pas de soit qu’un CCU initie une réflexion sur un sujet d’urbanisme ou de patrimoine, à moins que le Conseil le mandate en ce sens. Je rappel que la seule responsabilité d’un CCU est d’étudier les dossiers qui lui sont spécifiquement soumis. Un CCU ne peut donc pas jouer le rôle d’un groupe d’intérêt. Je le rappel, il s’agit d’une création du Conseil, pour qu’il puisse l’assister dans le cadre des règles déjà établis et selon les balises que ces règles contiennent seulement.
Là ou j’appuis votre raisonnement est que les règles actuelles en matière de protection des diverses formes de patrimoine, pour notre village, méritent sans doute une mise à jour et respecte mieux la volonté d’une population qui s’est exprimer (Plan stratégique) pour une meilleurs préservation. Ce débat reste alors à faire et doit faire l’objet d’une suite à donner au Plan stratégique.
Il m’apparait claire que les élections approchant, notre Conseil actuel devra sans doute confier aux prochains élus la tâche de donner les justes suites à ce Plan stratégique et que notre responsabilité de citoyen sera d’évaluer ceux et celles qui auront la capacité à redonner à notre village sa notoriété qui s’estompe actuellement. Il m’apparaît impératif que ce Plan stratégique doivent déboucher maintenant sur une stratégie d’actions cohérentes en conformités avec l’identité de notre village, fortement exprimés lors des consultations récentes, soit un “amphithéâtre naturel” et lui donner son sens véritable.
Comme pour le dossier du Connaught, que j’ai défendu comme nul autre citoyen (dépôt d’un mémoire et représentations au Conseil), j’entends demeurer dès plus vigilant quant aux suites du Plan stratégique. Je crois fermement que c’est la seule voie valable d’un devenir prometteur pour notre municipalité.
Richard Gourde, urb.
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Following your publication on Monday, August 2, I must bring to your attention a few corrections that appear necessary for a proper understanding of the role of a CCU (CCUP in North Hatley).
I have recently retired and my career has been mainly in the municipal sector, in urban planning. Over a period of at least 30 years, I not only had the opportunity to work very regularly with a CCU, but I also had the opportunity to lead the creation of two of these committees with two districts of the City of Montreal .
I must point out that Fanhca’s August 2 publication evokes generalities that do not have the specificity prescribed in the Regulations constituting the North Hatley CCUP (R.2007-505). To this end, I invite you to read it (in the appendix). We can thus read, in Articles 5 and 6, the function and duties belonging to the CCUP, devolved by the Council, as follows:
“Article 5
Functions
The advisory committee conducts studies and makes recommendations to Council with regard to town planning in general. In a privileged way, it gives its opinion on the requests for permits and certificates submitted to it by the designated official. The advisory committee shall carry out such tasks as the Council may entrust to it by resolution. ”
“Article 6
Homework
In addition to the duties which are specifically conferred on it by the other provisions of this Regulation, the Advisory Committee must:
Minor exemption: Provide an opinion on any request for a minor exemption in accordance with section 145.7 of the Act respecting land use planning and development. All requests must be studied in accordance with the formalities and deadlines provided for in the regulation on minor exemptions.
Site planning and architectural integration plan: Formulate an opinion on any plan submitted as part of a by-law on site planning and architectural integration plans, when such a by-law is in force on municipal territory and this, in accordance with articles 145.12 and 145.19 of the Law on land use planning and development.
Regulation: Make recommendations on any question of modification or application of the current regulations submitted to it;
Permit application: Study and make recommendations on permit and certificate applications submitted by the person responsible for the application of urban planning regulations; ”
The role mentioned in the Fanhca article is therefore optimal but theoretical. I support the fact that this role should be described more like this in the founding regulations of the CCUP, but in practice it is not so.
We must nevertheless remember that a CCU is a committee created by the Council and for the Council. A CCU is only liable to the latter and in addition to these duties (obligations under the Act respecting land use planning and development (LRQ, cA-19.1), which requires a municipality to have a CCU within the framework of the management of a Minor Derogation or SPAIP file, its room for maneuver remains within what the Council wants to ask of it. This is not its role, unless Council specifically mandates it to do so. It is nevertheless sometimes useful for a CCU to hear from an applicant for a permit (subject to a PIIA), for the understanding of his file.
It is therefore not a matter of whether a CCU initiates a reflection on a subject of town planning or heritage, unless the Council mandates it to do so. I remind you that the only responsibility of a CCU is to study the files which are specifically submitted to it. Therefore, a CCU cannot play the role of an interest group. I remind you, this is a creation of the Council, so that it can assist it within the framework of the rules already established and according to the guidelines that these rules contain only.
Where I support your reasoning is that the current rules for the protection of various forms of heritage, for our village, undoubtedly deserve an update and better respect the will of a population that has expressed itself (Strategic Plan ) for better preservation. This debate then remains to be done and must be the subject of a follow-up to the Strategic Plan.
It seems clear to me that with the elections approaching, our current Council will undoubtedly have to entrust the next elected officials with the task of following up on this Strategic Plan and that our responsibility as citizens will be to assess those who will have the capacity to give back. to our village its notoriety which is currently fading. It seems imperative to me that this Strategic Plan must now lead to a strategy of coherent actions in accordance with the identity of our village, strongly expressed during recent consultations, ie a “natural amphitheater” and give it its true meaning.
As with the Connaught file, which I defended like no other (submission of a brief and representations to Council), I intend to remain vigilant as soon as possible as to the follow-up to the Strategic Plan. I firmly believe that this is the only valid path to a promising future for our municipality.
Richard Gourde, urb.