(English follows)

Lors de la réunion du conseil de NH le 4 mars 2018, le conseil a adopté une motion visant à soumettre à nouveau le plan de gestion, désormais révisé par le MRC, maintenant que le moratoire sur la construction en zone inondable a pris fin. Ladite révision ne consistait en fait que dans l’adoption d’une nouvelle carte de la zone d’inondation, modifiée afin de corriger une erreur. Cette nouvelle carte a pour effet d’augmenter l’étendue de la zone 0-20 ans de la plaine inondable.

Le conseil municipal a confirmé que le plan demande l’autorisation de construire plusieurs grands bâtiments comportant jusqu’à 200 unités de condos résidentiels dans cette zone inondable de grand courant (0-20 ans).
Bien que les codes fédéral et québécois ne permettent pas de nouvelles constructions résidentielles dans les zones inondables de grand courant, la proposition avancée tire parti d’une clause du code du Québec qui permet une telle construction à condition que certaines méthodes d’imperméabilisation soient suivies pour la construction dans les zones de faible courant (20-100 ans).

Étant donné que la zone d’inondation à North Hatley comprend les deux types de zones, le conseil demande l’autorisation d’appliquer aussi ces normes dans la zone de grand courant.

L’actuel Code de protection civile du Québec place la responsabilité financière pour les dommages causés par les inondations sur le propriétaire des propriétés dans les zones inondables et sur les municipalités qui autorisent de telles constructions.

Les constructions dites ‘immunisées’ ne font actuellement pas l’objet d’une exception à cette responsabilité. Le conseil a été prié d’éclaircir ce point, mais a choisi de soumettre sa demande sans de plus ample clarification.
Le conseil avait obtenu un avis juridique en 2014 qui recommandait d’inclure une notation indiquant qu’il s’agit d’une zone inondable sur chaque acte de propriété. De cette façon, tout acheteur de ces propriétés saurait, avant d’acheter, que la propriété se situe en zone inondable et serait informé des responsabilités financières qui en découlent. Le conseil a choisi d’ignorer cet avis, étant donné que cette information pourrait décourager un développeur de poursuivre le projet.

Nous voici maintenant cinq ans plus tard, et le conseil s’appuie toujours sur les avis juridiques et de construction obtenus au prix de 300 000 $, qui établissent des normes arbitraires au nom de précautions relatives au changement climatique. Le conseil présume qu’en agissant ainsi il respecte ses obligations légales. Le conseil a systématiquement refusé toute consultation des citoyens du village avant de demander ce plan de gestion. Cela malgré le fait que le conseil était tenu d’organiser une réunion publique afin de recueillir les commentaires des citoyens avant d’entamer la prochaine phase. Cela dit, il est à noter néanmoins que le conseil n’a aucune obligation légale de suivre les suggestions ou recommandations des contribuables.

Nous savons tous comment le conseil a réagi aux commentaires du public cet été concernant les problèmes de sécurité sur la plage municipale.
Le conseil prétend que les nouvelles règlementations se trouvant dans le PPU qu’ils ont préparé définiront mieux ce qui sera et ne sera pas autorisé, suggérant que le PPU sera plus contraignant que le plan de gestion proposé, tout en maintenant la construction dans les zones inondables.

En fin de compte, nous voici avec deux propositions différentes : une pour le gouvernement et une seconde pour les résidents de North Hatley. Tout cela n’a aucun sens.

À moins d’un engagement explicite du gouvernement du Québec à continuer de fournir une aide publique en cas de catastrophe naturelle le village se trouvera, de façon PERMANENTE, en situation financière très précaire!

Par ailleurs, l’effet démographique de ce plan de gestion sera d’augmenter la population de notre village de 700 habitants, dont 500 personnes supplémentaires dans les 200 condos prévus. En outre, ce plan prévoit également un nouveau centre commercial, non encore défini, un parking souterrain dans la zone inondable de 20 ans pour un nombre non spécifié d’automobiles, qui devront tous être entassés dans une zone de 1 hectare. Les bâtiments prévus auront jusqu’à 5 étages, soit une hauteur totale à l’instar de la proposition initiale de M. Laliberté.

Contre toute évidence nous sommes cependant assurés qu’il s’agit de spécifications entièrement révisées, aucunement liées à la proposition d’origine de M. Laliberté. Comme vous pourrez le constater en comparant les textes, le conseil fait preuve certainement d’une grande originalité!

S’il vous plaît, écrivez à notre député provincial local, à l’adresse suivante – [email protected] – pour mettre fin à ce cirque, car il est maintenant évident que le conseil n’écoute plus les citoyens.

Donald Watt

Les opinions exprimées sur ce site Web reflètent celles de leurs auteurs. L’espace est offert à titre de service à la communauté et FANHCA et ses administrateurs ne peuvent en aucun cas être tenus responsables des opinions qui y sont émises.

***

At the North Hatley March 4, 2018 Council meeting, the Council passed a motion to resubmit the now revised MRC Plan de Gestion, (Management Plan) now that the moratorium on flood zone construction has expired. The revision only affected a new flood zone map, revised to correct an error, which extends the 20 year flood levels over a much larger area of the flood plain.

The Council confirmed that the Plan asks for authorization to build up several large buildings containing up to 200 residential condos in the high velocity (20 year) flood zone.

Though both the Federal and Quebec codes do not permit new residential construction in the high velocity zones, the Council is taking advantage of a clause in the Quebec code which permits such construction provided certain waterproofing methods are followed for construction in low velocity zones (20-100 year)

Because the North Hatley flood zone comprises both zones, the Council is asking permission to apply these standards in the high velocity zone also.

The current Quebec Civil Protection Code places financial responsibility for flood damage on the owner of such properties in flood zones and on the municipalities who authorize such construction.

There is currently no provision for the an exception to this financial responsibility for any immunized ( waterproof ) construction. The Council has been asked to have this point clarified, but has elected to apply without clarification.

The Council had a legal opinion in 2014 which recommended having the flood zone rating included on the property deeds, so there is no doubt that a property buyer is aware of the zone before purchasing, and the associated financial responsibility.

They elected to ignore this advice, as it might discourage a developer from proceeding with the project.

Five years later, the Council is still relying on $300,000 worth of legal and construction opinions, which lay out arbitrary norms in the name of climate change precautions.

The Council assumes this will meet its legal obligations.

The Council refused to have any citizen consultation before applying for this management plan, as they are required to do in a public meeting for public comment on the next phase.

Please note that the Council is under no obligation to accept suggestions from the taxpayers. We all know how they reacted to the public input this summer on the beach safety issue.

The Council suggest the new PPU regulations it has prepared, will better define exactly what will be allowed, implying that it will be more restrictive than the Management plan, but will still contain flood zone construction.

Just why we have one proposal for the government and a second for the North Hatley public makes no sense.

Without an explicit commitment from the Quebec government to continue with public disaster relief, in these circumstances, this whole exercise will put the village in financial jeopardy PERMANENTLY!

The social aspect to this management plan is to increase the population of our 700 persons village by up to 500 new people living in 200 condos. It also includes a new shopping center, as yet undefined, underground parking in the 20 year flood zone, for an undisclosed number of automobiles, all of which is to be crammed into a one hectare area. The buildings will be up to 5 storeys high, all in all, mirroring the initial proposal by Mr Laliberté. We are assured, though, that these are brand new specifications, not at all related to Mr. Laliberté’s original proposal. As you will observe the Council is certainly very original !

Please write M.Gilles Bélanger, our local MLA member to stop this circus , as this falls on deaf ears at Council!

[email protected]

Donald Watt

The opinions expressed on this website are those of their authors. Space on the website is provided as a service to the community and FANHCA and its administrators cannot be held responsible for any of the opinions expressed thereon.

Allow me to endorse a commentary by Peter Provencher posted on the “Friends of North Hatley” site regarding the proposed project prepared by the Massawippi Retirement Communities. As a result of a complaint by a small vocal minority to the Quebec Ministry of Culture and Communications, the ‘go ahead’ for this project has been stalled. The conundrum lies in looking back at what transpired when this project was initially presented to the then CCUP (Planning & Heritage Advisory Committee) by the MRC. I offer opinion here because I was a member of this committee at the time. Mr. Steve Allatt of the MRC gave an excellent presentation that included very specific graphic drawings and plans regarding their proposal. The same information was presented to the public at an open meeting thereafter. The project was received favourably by citizens in attendance. The CCUP, at the time, was most receptive to their proposal as well. This committee examined and scrutinized the many details of the proposal, including heritage. After careful consideration, the building was deemed a non heritage building by this committee and recommendation to Council followed that the MRC should be permitted to proceed formally with their plans.

The committee recognized, as did the MRC in Mr. Provencher’s commentary, that the building had been modified eight times. With each modification it was evident that the element of heritage was compromised each time. This led the committee to acknowledge that this building could no longer be considered heritage. In fact the only aspect that could actually be considered heritage was the front façade of the building, which upon review was beyond restoration. The quality and durability of the brick was not able to be repaired. Further it was determined by experts that the foundation was beyond repair as well and would have to be replaced. In addition to this, the fire chief at the time, indicated the building was a fire trap and that the residents should be removed as soon as possible, which of course they were to the Huntingville facility. With all this convincing evidence at hand, the then CCUP concluded that the building was not worth preserving and in fact, no investor would be interested in sinking a considerable amount of money into attempting to preserve the building as is. Therefore it was a rather easy decision to agree to the proposed MRC plan and recommend to Council that they be permitted to proceed formally.

Therefore the conundrum is; how did the present CCUP arrive at this building as a heritage site? Why did the present CCUP not consider what had been decided by a previous CCUP committee, when this project was first presented by the MRC? How has a small vocal minority been able to stop what has previously been approved at many tables from the then CCUP to municipal council to the above government ministry? It is mind boggling that this same group has managed to throw a wrench into any attempt to improve our village environment. As pointed out by Mr. Provencher, there would be many benefits, as proposed, that would be quite advantageous to the quality of life for those residing in North Hatley.

It is abundantly clear that North Hatley is in dire need of revitalization. However a vocal minority continue to disrupt any attempt to improve our village. The Massawippi Retirement Communities have offered a solid plan to improve what is quickly becoming an “eye sore” in the middle of our village because this same vocal minority are using the smoke screen of “heritage” to stop any potential change that might enhance quality of life for so many. The municipality of North Hatley would obviously benefit as well financially, which of course is very much needed. However what is most relevant is that those who would occupy this residence would be most agreeable with this accommodation option. This is especially true because part of the MRC plan is to have residents be given first option to move to the Huntingville facility when they are unable to remain autonomous.

This is a most attractive option when planning one’s future. Most citizens of North Hatley are quite aware of the need of housing, especially the elderly, who in a lot of cases are unable to maintain their present residences and properties. As a result, many of these long time citizens are forced to leave North Hatley because there is no suitable location for them to move to. Therefore I would hope that citizens of North Hatley will see the benefit of this project and see beyond the given smoke screen and actually determine their real intent, which is to discourage the MRC with their Connaught proposal. Yet again village improvement has been interrupted by those who believe no change is best. The ongoing disparaging disruption, this time, will certainly cost our elderly demographic drastically. North Hatley citizens should be aware!

Morgan W. Quinn
North Hatley resident
March 5, 2019.

L’imbroglio de la résidence Connaught

                                                                                          Mardi 5 mars 2019

Permettez-moi d’appuyer un commentaire de Peter Provencher affiché sur le site Web “Les amis de North Hatley” concernant le projet proposé et préparé par les maisons de retraite Massawippi. À la suite d’une plainte déposée par une petite minorité qui s’est fait entendre auprès du ministère de la Culture et des Communications du Québec, le “feu vert” pour ce projet a été bloqué. L’imbroglio a commencé lorsque ce projet a d’abord été présenté au CCUP par la MRC. Je donne mon opinion ici parce que j’étais membre de ce comité à l’époque. M. Steve Allatt, de la MRC, a donné une excellente conférence de presse comprenant des dessins et des plans graphiques très spécifiques concernant leur proposition. La même information a été présentée lors d’une réunion publique par la suite. Le projet a été accueilli favorablement par les citoyens présents. Le CCUP, à l’époque, s’est aussi montré très réceptif à leur proposition. Ce comité a examiné de près les détails du projet, y compris le patrimoine. Après mûre réflexion, l’édifice a été considéré comme non patrimonial par ce comité qui a fait suivre une recommandation au Conseil autorisant la MRC à procéder officiellement selon ses plans.

Le comité a reconnu, comme l’a fait la MRC dans le commentaire de M. Provencher, que le bâtiment avait été modifié huit fois. À chacune des modifications, il était évident que l’élément patrimonial avait été compromis. Cela a conduit le comité à reconnaître que cet immeuble ne pouvait plus être considéré comme du patrimoine. En fait, le seul aspect qui pourrait être considéré comme patrimoine serait la façade avant de l’édifice dont l’état, lors de l’examen, n’en permettait plus la restauration. La qualité et la durabilité de la brique n’ont pas pu être réparées. En outre, il a été déterminé par des experts que les fondations étaient également irréparables et qu’elles devaient être remplacées. De plus, le chef des pompiers de l’époque a indiqué que l’édifice était un piège à incendie et que les résidents devaient être déplacés dès que possible. Les résidents ont donc été placés dans l’établissement de Huntingville. Avec toutes les preuves à l’appui, le CCUP de l’époque a conclu que l’édifice ne valait pas la peine d’être préservé et, en fait, qu’aucun investisseur ne serait intéressé à dépenser des sommes considérables pour préserver le bâtiment tel quel. C’était donc une décision assez facile à prendre quant au projet de plan de la MRC et il fut recommandé au Conseil de donner la permission de procéder officiellement.

L’imbroglio est donc le suivant : comment le CCUP actuel a-t-il pu conclure que l’édifice est un site patrimonial? Pourquoi le CCUP actuel n’a-t-il pas pris en considération ce qui avait été décidé par un précédent comité du CCUP, lorsque ce projet fut présenté pour la première fois par la MRC ? Comment une petite minorité a-t-elle pu bloquer un projet déjà approuvé à de nombreuses tables de négociation par l’ancien CCUP, le conseil municipal et le ministère gouvernemental? C’est ahurissant que ce même groupe ait aussi réussi à mettre des bâtons dans les roues à tout projet visant à améliorer l’environnement de notre village. Comme l’a fait remarquer M. Provencher, il y aurait beaucoup d’avantages, comme ceux proposés, qui seraient très bénéfiques pour la qualité de vie des résidents de North Hatley.

Il est tout à fait clair que North Hatley a désespérément besoin de se revitaliser. Toutefois, une minorité continue de s’exprimer haut et fort pour perturber toute tentative visant à améliorer notre village. Les maisons de retraite de Massawippi ont offert un plan solide pour améliorer ce qui est en train de devenir une “plaie” au milieu de notre village parce que cette même minorité utilise l’écran de fumée du “patrimoine” pour empêcher tout changement potentiel qui pourrait améliorer la qualité de vie de tant de gens. Il est évident que la municipalité de North Hatley tirerait également des avantages financiers, ce dont, bien sûr, elle a grand besoin. L’essentiel, toutefois, demeure que les occupants de la résidence accepteraient sans hésiter cette option d’hébergement. Ceci est d’autant plus vrai qu’une partie du plan de la MRC prévoit que les résidents auront la priorité pour déménager dans l’établissement de Huntingville lorsqu’ils ne seront plus autonomes, ce qui est une option des plus attrayantes lorsqu’il s’agit de planifier son avenir. La majorité des citoyens de North Hatley est tout à fait consciente du besoin de logement, en particulier pour les personnes âgées qui, dans de nombreux cas, ne sont pas en mesure de garder leur résidence et propriété actuelles. C’est pourquoi bon nombre de citoyens de longue date sont forcés de quitter North Hatley parce qu’ils n’ont pas d’endroit convenable pour se loger. Par conséquent, j’espère que les citoyens de North Hatley comprendront les avantages de ce projet et verront derrière l’écran de fumée leur intention réelle, qui est de décourager la MRC avec sa proposition Connaught. Une fois de plus, l’amélioration de notre village a été interrompue par ceux qui ne croient pas au changement. Cette perturbation désobligeante risque de faire chuter de façon draconienne le nombre de personnes âgées de North Hatley. Les citoyens de North Hatley devraient être au courant!

Morgan W. Quinn
Résident de North Hatley

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(English follows)

La Tribune, le 2 mars 2019
Article par Denis Dufresne, éditorialiste

L’intention de la municipalité de North Hatley d’aller de l’avant avec un projet immobilier d’envergure en zone inondable « 0-20 ans » apparaît surprenante et risquée en raison des événements météorologiques des dernières années, dont les inondations printanières record du printemps 2017 au Québec. D’autant plus que le consensus scientifique veut que les manifestations climatiques extrêmes ne soient pas près de se résorber sur la planète.

Le maire Michael Page a confirmé à La Tribune qu’à la suite de la levée du moratoire gouvernemental de 2017, qui interdisait la construction en zone inondable dans plus de 200 municipalités québécoises, North Hatley espère obtenir cette fois-ci une approbation de Québec.

Il faut rappeler qu’il y a deux ans le promoteur Richard Laliberté avait fait part de son intention d’ériger un immeuble de 200 unités d’habitation dans la zone inondable « 0-20 ans », où la construction est habituellement interdite. La MRC de Memphrémagog avait élaboré un plan de gestion de la zone inondable, mais le projet avait été contrecarré par le moratoire gouvernemental.

À l’époque, nombre de citoyens et d’experts s’étaient inquiétés de l’impact visuel du projet et des risques d’inondation, alors que plusieurs municipalités de la province étaient aux prises avec des crues catastrophiques qui ont coûté des centaines de millions $ à l’État québécois.

Lors d’une consultation publique tenue en avril 2017, l’organisme Bleu Massawippi avait fait valoir que rien n’autorisait un plan de gestion pour la zone inondable située au coeur du village. Un citoyen, Michael Grayson, avait tenté de démontrer cartes à l’appui que certaines données utilisées dans les calculs étaient erronées.

Le maire Page soutient que le projet tient compte des changements climatiques et comporte des normes sévères pour la construction. Il affirme que les choses ont évolué et « qu’on n’est plus à la même place aujourd’hui ».

Peut-être, mais la réalité des risques liés aux événements météorologiques extrêmes, elle, ne change pas. La multiplication des sécheresses, canicules, incendies de forêt et inondations des dernières années témoigne d’une modification du climat en raison d’une augmentation de la température sur la terre.

En octobre 2018, Blair Feltmate, directeur du centre INTACT sur l’adaptation aux changements climatiques de l’Université de Waterloo, avait déclaré à Radio-Canada qu’« au Canada, les inondations seront la principale manifestation du dérèglement climatique ».

On comprend North Hatley de justifier ce projet par la nécessité d’augmenter ses recettes fiscales, mais a-t-on évalué tous les risques et a-t-on les bonnes données pour mesurer ceux-ci?

La Fédération des municipalités du Québec presse le gouvernement de lancer des négociations en vue d’un nouveau pacte fiscal pour diversifier les sources de revenus des municipalités. Cela est nécessaire et urgent car les municipalités sont prises dans l’étau du développement immobilier pour augmenter leurs revenus.

À cet égard, on ne peut blâmer directement une municipalité comme North Hatley ou les promoteurs : tous agissent selon les règles du jeu actuelles avec la bénédiction des ministères responsables de l’aménagement du territoire. Il en va de même avec les normes et règles de construction et de reconstruction en zone inondable, tout comme pour les exigences imposées aux promoteurs immobiliers.

À la suite des inondations du printemps 2017, le gouvernement Couillard avait fait part de sa volonté de revoir tout cela. Où en est-on aujourd’hui? Le député d’Orford, Gilles Bélanger, qui souhaite que son gouvernement tienne une commission parlementaire sur ce sujet, a une occasion en or de passer à l’action avec le dossier de North Hatley.

Les nouvelles réalités climatiques dictent la prudence et des normes plus sévères. À défaut, nous allons répéter les mêmes erreurs et continuer de payer collectivement lors de catastrophes.

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La Tribune, Sherbrooke March 2, 2019
Editorial by Denis Dufresne

Translated by Michael Grayson, with permission of La Tribune

North Hatley’s intention to go ahead with a major building project in a 0 – 20 year flood zone appears surprising and risky in the light of weather events in recent years, including record floods in the spring of 2017 . Moreover, scientists agree that extreme weather events are likely to be the norm for the future.

Mayor Michael Page confirmed to La Tribune that following the lifting of the moratorium imposed by the government in 2017, which prohibited building in flood zones in over 200 Quebec municipalities, North Hatley hopes now to get Quebec’s approval.
It should be remembered that two years ago  the promoter Richard Laliberté announced his intention to build more than 200 residential units in the 0 – 20 year flood zone, where construction is normally forbidden.

MRC Memphremagog had prepared a floodplain management plan (Plan de gestion), but this plan was thwarted by the government’s moratorium. At the time, many citizens and experts had expressed concern over both the size of the project and the flood risks. Catastrophic flooding in a number of municipalities in 2017 cost the Quebec Government several hundred million dollars.

At a public consultation held in April 2017, Blue Massawippi argued that nothing could justify a management plan for the flood zone in the heart of the village. A citizen, Michael Grayson, tried to demonstrate with the support of maps that some data used in the plan were wrong.

Mayor Page argues that the project takes climate change into account and sets severe construction norms. He claims that things have evolved and “that we are no longer in the same place today”.

Maybe so, but the reality of the risks associated with extreme weather events has not changed. The proliferation of droughts, heat waves, forest fires and floods in recent years testifies to a changing climate linked to an increase in Earth’s temperature. In October 2018, Blair Feltmate, Director of the INTACT Centre (Adaptation to Climate Change) at the University of Waterloo, told Radio-Canada that in Canada the main consequence of climate change will be increased flooding.

While we can understand North Hatley justifying this project by its need to increase tax revenue, we must question whether all the risks have been evaluated and if we even have the necessary data to do so.

The Federation of Quebec Municipalities urges the government to start negotiations for a new fiscal pact which would diversify the sources of municipal revenue. This is urgently needed because municipalities are caught in the vice of real estate development to increase their income.

In this respect, we cannot directly blame a municipality like North Hatley or the promoter: each is acting according to the rules of the game as sanctioned by the ministries responsible for regional planning. The same goes for the norms and laws governing building or rebuilding in flood zones, and for the requirements that developers must meet.

Following the spring floods of 2017, the Couillard government expressed its intention to review its rules and policies in this respect. Where are we today? Gilles Bélanger, MNA for Orford, hopes to see the creation of a parliamentary commission on this issue. The case of North Hatley presents him with a golden opportunity to act.

The new realities of climate change require prudence and stricter norms. Otherwise, we will simply repeat the errors of the past and continue to pay out huge sums collectively when catastrophes strike.

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