Category Archives: North Hatley Communications

Don Watt: Letter to the Council of the Municipality of the Village of North Hatley – 2015.07.02

Would you please address the following issues at the next council meeting. 

Here are the answers we received to the questions addressed to the Council July 6, 2015 :

1) Since we have been considering this project for several years now, can you update us on the current size and scale now under consideration?

Answer: The Council will not comment before the PPU is made public.

2) What is the total sum of money spent by the Council to date , 2011 through 2015, on the Plan de gestion, PPU,  technical reports by EXP,  environmental & other technical studies, and legal expenses related to these issues?

Answer: We do not have that figure on hand.  

(Paul Saint-Pierre commented that he totaled it from Council meeting minutes to be more than $79 000)

3) How much of this will be funded by the MRC?

Answer: None

4) What portion of this has been funded by the developer… i.e. how much money has he actually contributed to date toward these expenses?

Answer: Nothing to date.

5) If none has been collected to date from him, how much money are you expecting him to pay and when are you going to collect it, before issuing building permits or after?

Answer: The Council expects to receive only those funds spent directly on the project, to be paid before issuing building permits.  Items such as the EXP studies, PPU applications, legal fees are to the village account.

(The reader may recall that in June 2014, the Council indicated all these expenses were for the developer’s account)

6) If, for some reason, the developer declines to cover these expenses, what steps are planned to collect them? I note that he is now offering for sale some of his recently acquired property, before anything is actually built.

Answer: The village will receive nothing from the developer.

7) What independent real estate advise have you had with respect to the feasibility of this project given its flood zone location and size and the expected effect on real estate prices for the rest of the village ?

Answer:  The council has not received any expert real estate advice.

8) Though the financing of the project is the responsibility of the developer, who have you consulted for financial advice so the Council knows that all the pertinent issues have been properly addressed by the developer ?

Answer: The Council has received no expert financial advice!

9)  Which major financial institution will provide the financing for this project or is there a major tenant involved to financially anchor the project?

Question not addressed 

10) Are you now prepared to give us a detailed study of the tax relief benefits of this development?

Question not addressed 

11) What are the plans to protect the village financially from any litigation resulting from this project running into difficulty financially, both during construction and later on, should it not generate sufficient revenue to meet the developer’s expectations, or be in default of taxes owed to the Village? I am not referring to any bonding requirements during the construction phase, which I understand is part of the requirement.

Answer: The Council has not given any special consideration to this, other than to not act on issuing of a servitude on the flood zone properties, as recommended by their legal adviser at the time in 2014.

Thank you

Don Watt

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Chronologie : North Hatley et le projet Laliberté

2012

Entre le 19 mars 2012 et le 15 mai 2012 : Québec Inc. 9059-4979 (Richard Laliberté, actionnaire majoritaire) acquiert les lots 4 029 061 (Ladouceur), 4 029 066 (Dion),

4 029 070 (Quincaillerie), 4 029 074 (Finding), situés partiellement ou entièrement en zone inondable, pour la somme totale de 1 017 000 $.

07 mai 2012 : Paiement à Services EXP pour le PPU (Programme particulier d’urbanisme) et la gestion de la zone inondable (5 012,91 $).

06 août 2012 : Le Conseil municipal de North Hatley octroie la somme de 2 000 $ pour participer au financement d’un concours, impliquant les  professeurs et les étudiants des universités McGill et de Montréal, pour créer des propositions d’aménagement du noyau villageois (la zone inondable, jusqu’à la marina). Ensuite, le Comité de développement économique, comité constitué par le Conseil municipal, donne le mandat aux étudiants en urbanisme à McGill de préparer un plan directeur pour le village en entier. Les propositions se limitent à des maisons de ville de deux ou de trois étages.

07 septembre 2012 : Une première carte de la zone inondable est produite par Services EXP. Elle diffère de celle qui se trouve dans son études du 03 juin 2013, notamment en ce qui concerne la délimitation de la zone 0-20 ans.

05 octobre 2012 : Québec Inc. 9059-4979 (Richard Laliberté) acquiert de la Société pour l’embellissement du Village de North Hatley (organisme à but non lucratif) le parc Emily LeBaron. Cette vente (81 200 $) est faite par le comité exécutif juste avant la dissolution de l’organisme, le parc constituant son avoir le plus important, sans consultation des membres.

03 décembre 2012 : Dans le but de « mettre en valeur la zone inondable » au coeur du village, le Conseil municipal de North Hatley donne un mandat aux Services EXP de faire une étude de l’impact sur la zone inondable et à Christian de Passillé (Ecce Terra) pour des relevés topographiques de la zone.

2013

25/28 mars 2013 : Présentation initiale par Richard Laliberté de son projet au Conseil municipal et au Comité de développement économique.

02 avril 2013 : Paiement à Ecce Terra Arpenteurs Géomètres par le Conseil municipal de North Hatley pour établir un plan topographique des abords du lac et de la rivière Massawippi, et faire un plan des zones inondables du lac et de la rivière Massawippi

(12 630,01 $).

02 avril 2013 et 06 mai 2013 : Paiements aux Services EXP pour l’étude sur la zone inondable (14 655,01 $).

02 avril 2013 : Suite à la présentation par M. Laliberté au Comité de développement économique le 28 mars, le projet Laliberté est présenté au Comité consultatif sur l’environnement, comité constitué par le Conseil municipal, qui décide d’en faire une analyse minutieuse.

03 juin 2013 : L’étude des Services EXP, incluant la carte qui redessine les limites de la zone inondable au cœur du village, est complétée. Celle-ci sera déposée officiellement à la réunion ordinaire du 05 août 2013 du Conseil municipal de North Hatley.

02 juillet 2013 : Le Conseil municipal de North Hatley accepte de procéder à une vente de gré à gré à M. Laliberté du terrain du garage municipal; il demande au directeur général d’obtenir une évaluation de sa juste valeur.

29 juillet 2013 : A la séance de travail du Conseil municipal, Michael Grayson et Paule Obermeir présente l’analyse du projet Laliberté faite par le Comité consultatif sur

l’environnement

05 août 2013 : Dépôt de l’étude des Services EXP sur la zone inondable à la réunion du Conseil municipal de North Hatley.

05 août 2013 : Paiement à Services EXP pour l’étude sur la zone inondable (3502,45 $)

05 août 2013 : Le Conseil municipal de North Hatley adopte un règlement qui exclue les terrains des zones C2 et C3 (zones dans lesquelles se trouvent les lots acquis par M. Laliberté) de l’application des redevances aux fins de parcs (10 % de la valeur de l’achat du lot devant être versé en cas de division de lots).

21 août 2013 : Présentation d’un projet réduit – réduction du nombre d’unités d’habitation de 300 à 230 (150 appartements pour des personnes âgées autonomes, 80 condominiums) – au Comité consultatif sur l’environnement. Cette présentation suit celle faite dans la semaine du 12 août au Comité de développement économique et au Conseil municipal à la fin du mois de juillet/au début du mois d’août.

28 août 2013 : Réunion d’information sur le projet Laliberté organisée par le Conseil municipal. Beaucoup de citoyens de North Hatley y assistent, mais les plans du projet ne sont pas présentés et peu d’information circule.

01 octobre 2013 : Le Conseil municipal de North Hatley accepte l’offre au montant de

75 000 $ formulée par M. Laliberté pour l’acquisition de la portion de terrain municipal où est situé le garage municipal et ce, conditionnellement à la présentation des plans d’ensemble, ou une maquette physique ou virtuelle du projet de bâtiments. La vente n’a pas encore été finalisée.

23 octobre 2013 : Richard Laliberté acquiert en son nom propre le lot 4 090 460 (Mme LeBaron), pour la somme de 1 000 000 $.

11 novembre 2013 : Résultats des élections municipales; élection du maire et des conseillers actuels. Une conseillère démissionne en mai 2014 et sera remplacée en octobre 2014. Un conseiller vient de démissionner (mai 2015) et n’a pas encore été remplacé.

2014

03 février 2014 : Demande par le Conseil municipal de North Hatley à la MRC Memphrémagog de soustraire les lots du promoteur du projet du noyau villageois (M. Laliberté) à certaines normes de la zone inondable.

05 février 2014 : Québec Inc. 9059-4979 (Richard Laliberté) acquiert de Québec 9024-3841 le lot 4 029 063 (Le Moulin), pour la somme de 420 000 $. Les lots acquis en zone inondable par M. Laliberté représentent une surface d’approximativement trois acres et demi.

05 février 2014 : Rencontre entre les membres du CCUP (Comité consultatif d’urbanisme et de patrimoine) et le promoteur M. Richard Laliberté.  Présentation par M. Laliberté  de sa proposition d’aménagement du cœur villageois.

03 mars 2014 : Accord de principe entre le Conseil municipal de NH et le promoteur Richard Laliberté (voir document en annexe).

Avril 2014 : Fondation d’Action North Hatley par une vingtaine de membres fondateurs, suite à l’accord de principe du 03 mars. Action North Hatley demande plus d’information et de transparence de la part du Conseil municipal de North Hatley en ce qui concerne le projet Laliberté.

07 juillet 2014 : Mandat accordé aux Services EXP pour compléter la préparation du  Programme particulier d’urbanisme, conditionnellement à l’approbation de la modification (redéfinition) de la zone inondable par les autorités compétentes (9 900 $).

07 juillet 2014 : Mandat accordé aux Services EXP pour évaluer la capacité résiduelle des réseaux d’égout et d’aqueduc existant.

07 août 2014 : Assemblée publique organisée par Action North Hatley dans le but de présenter de l’information sur le projet Laliberté et d’exprimer les inquiétudes de la population à ce sujet. Environ 150 personnes sont présentes.

24 et 30 août 2014 : Journées d’information publique organisées par la municipalité pour donner l’occasion à Richard Laliberté de présenter son projet. Les 150 appartements prévus ne sont plus destinés aux personnes âgées autonomes. Une centaine de feuilles réponses sont remplies : environ 50 % des répondants trouvent le projet trop grand.

08 septembre 2014 : À la réunion du Conseil municipal de North Hatley, Jane Meagher remet, au nom du groupe FANHCA (Friends Amis North Hatley Canada), une pétition comprenant au moment de sa présentation plus de 292 signatures; la pétition demande la réduction du projet à 130 unités et à un maximum de trois étages. La pétition recueillera en tout 352 signatures.

15 octobre 2014 : Dépôt de la carte de la zone inondable à North Hatley, produite par la MRC Memphrémagog en accompagnement du Projet de règlement 13-14, modifiant le Schéma d’aménagement. Cette carte se fonde sur celle de l’étude produite par Services EXP en juin 2013.

16 octobre 2014 : La MRC Memphrémagog affiche sur son site un avis public annonçant la tenue d’une assemblée de consultation publique concernant le règlement 13-14 à ses bureaux de Magog le 08 janvier 2015.

03 novembre 2014 : Paiements autorisés par le Conseil municipal de North Hatley aux Services EXP pour le PPU et la gestion de la zone inondable, ainsi que pour l’étude de capacité des réseaux d’aqueduc et d’égout (3 707,95 $). (Voir, mandat accordé le 07 juillet; en ce qui concerne le PPU le mandat était conditionnel à l’approbation de la modification (redéfinition) de la zone inondable par les autorités compétentes, approbation qui n’avait pas encore été obtenues.)

01 décembre 2014 : À la réunion du Conseil municipal de North Hatley, le Conseil municipal confirme le mandat de la MRC de Memphrémagog de procéder à la coordination de la démarche devant mener à l’adoption d’un plan de gestion de la zone inondable et autorise les Services EXP à compléter la préparation du programme particulier d’urbanisme.

2015

08 janvier 2015 : Assemblée de consultation publique de la MRC Memphrémagog sur le Projet de règlement 13-14, modifiant le Schéma d’aménagement. Une soixantaine de personnes au moins s’y présentent et les opposants y déposent leurs mémoires respectifs :

1. Hugh Gwyn, « Révision de la carte A2-7a Schéma d’aménagement révisé, Municipalité de North Hatley »

2. Michael Grayson, « Mémoire  présenté au Comité d’aménagement MRC de Memphrémagog »

3. Nicole Benoît, « Mémoire sur les vulnérabilités environnementales et sociales »

4. Bleu/EverBlue Massawippi, « Mémoire et commentaires sur le projet de règlement 13-14 présenté à la MRC de Memphrémagog et au Village de North Hatley »

12 janvier 2015 : Paiements à Services EXP pour le PPU et la gestion de la zone inondable (538,08 $) et pour une étude de la capacité des réseaux d’aqueduc et d’égout (6180,20 $)

20 janvier 2015 : René Doucet présente à la MRC Memphrémagog un mémoire intitulé « Mémoire adressé à la MRC suite à la consultation du 8 janvier 2015 ».

02 février 2015 : Mise sur pied d’un comité restreint du Conseil pour « assurer, au premier chef, les démarches reliées au projet et de soumettre leurs réflexions, conclusions ou recommandations au Conseil », comprenant trois conseillers (avec le directeur général et l’inspecteur municipal comme personnes ressources).

03 mars 2015 : En rapport avec le plan de gestion de la zone inondable à North Hatley, Hughes Ménard, aménagiste à la MRC Memphrémagog, présente dans son rapport au Comité administratif de la MRC ce qui suit : «  La municipalité devra adopter un PPU (Programme particulier d’urbanisme). …  Par la suite, le PPU sera intégré au plan de gestion de la zone inondable. D’ici l’adoption du PPU par la municipalité, la MRC travaillera à préparer le document du plan de gestion pour les volets environnement, économie et sécurité civile. »

13 avril 2015 : Le Conseil municipal de North Hatley octroie un mandat aux Services EXP « pour la réalisation d’une étude complémentaire en vue de l’établissement d’une marge additionnelle de sécurité permettant de prendre en compte les changements climatiques dans la détermination des niveaux d’immunisation de futurs bâtiments à être construits dans la zone inondable » (3 500 $).

13 avril 2015 : Le Conseil municipal de North Hatley retient les services du Me Roland Veilleux, pour un montant à concurrence de 10 000 $, étant donné « les démarches règlementaires à entreprendre et à mener à terme en vue de la gestion de la zone inondable et de projets éventuels de construction à y être entrepris ».

13 avril 2015 : Le Conseil municipal de North Hatley donne un mandat à la MRC Memphrémagog « de débuter certains travaux requis par la gestion de la zone inondable du centre du village, plus précisément le déplacement du ruisseau Kezar. »

04 mai 2015 : Le Conseil municipal de North Hatley décide d’éliminer les frais de stationnement dans le parking municipal à proximité des lots achetés par M. Laliberté. En ce faisant, le Conseil municipal de North Hatley renonce à des revenues nettes de plus de 25 000 $ par an.

10 juin 2015 : Des membres d’ANH (Action North Hatley) et de FANHCA (Friends Amis North Hatley Canada) rencontrent des avocats à Montréal et à Longueuil afin de discuter les possibilités d’ordre juridique en rapport avec le développement au centre de North Hatley.

Annexe : Extrait du procès verbal de la réunion du Conseil municipal de NH tenue le 03 mars 2014 :

2014-03-03.13 ACCORD DE PRINCIPE – PROJET LALIBERTÉ 

ATTENDU QUE le promoteur M. Richard Laliberté a déposé une esquisse préliminaire d’implantation d’ensemble annexé aux présentes;

ATTENDU QUE le projet est situé à proximité des stationnements municipaux;

ATTENDU la demande présentée le 22 janvier 2014 par le promoteur;

ATTENDU QUE la superficie de l’ensemble du projet est d’environ 15 370 m²;

ATTENDU QUE le promoteur a présenté un ensemble d’images de perspectives architecturales datées du 22 janvier 2014;

ATTENDU QU’il y a eu des présentations lors de rencontres de travail du CCUP et du Conseil avec le promoteur;

ATTENDU QUE suite à ces rencontres, le conseil se montre intéressé par ledit projet;

ATTENDU QUE pour réaliser ce projet, il faille modifier la réglementation en matière d’urbanisme et obtenir les approbations des citoyens et des autorités concernées, s’il y a lieu;

SUR PROPOSITION DUMENT FAITE PAR ALAIN BEAULIEU

IL EST RÉSOLU UNANIMEMENT PAR LES CONSEILLERS

QUE la présente résolution constitue une manifestation de la part du conseil de son intérêt à ce que le projet se concrétise, le tout sujet aux approbations requises sur les modifications à apporter aux différents règlements d’urbanisme;

QUE le conseil accepte donc les principes suivants dans un plan particulier d’urbanisme tel que présenté aux esquisses, sans toutefois autoriser l’empiètement sur les terrains municipaux;

QUE le nombre maximal d’unités résidentielles autorisées soit de 230 unités, sans augmenter l’empreinte au sol des immeubles;

QUE les perspectives architecturales soient respectées sauf pour le bâtiment «C», celui-ci devra être modifié suivant la proposition du promoteur du 26 février 2014, de sorte à en réduire l’effet de longueur de l’immeuble par le traitement des matériaux, couleurs, façade légèrement décalée de part et d’autres donnant ainsi l’apparence de plusieurs bâtiments individuels;

QUE le total des projections maximales permises au sol de l’ensemble des immeubles soit de 7 685 m² soit 50% de la superficie du projet et qu’un minimum de 25 % de la surface soit réservé aux espaces verts;

QUE la hauteur maximale permise pour l’ensemble des immeubles n’excède pas 5 étages;

QUE la superficie habitable maximale pour un 5ième étage soit de 2 480 m² ou 32 % de la projection au sol;

QUE le nombre de cases de stationnement aménagées sur le site du projet soit :

− Pour le bâtiment pour personnes âgées autonomes est de 0,5 case par logement;

− Pour les locaux commerciaux est de 0 par local;

− Pour les autres logements est de 1,2 case par logement.

QUE les plans d’implantations soient préparés par un arpenteur géomètre aux frais du promoteur montrant toutes les marges de recul, les empiètements sur les terrains voisins et municipaux;

QUE les plans détaillés et de perspectives soient approuvés par le conseil et présentés par le promoteur aux citoyens de North Hatley pour consultation publique sous la forme «Porte ouverte» tel que prévu à la politique de consultation;

QUE les usages commerciaux soient limités à des commerces de proximité et de services professionnels;

QUE l’ensemble du projet soit soumis aux règles stipulées au règlement no 2008-524 «Entente relatives à des travaux municipaux» et aux approbations gouvernementales requises;

QUE le projet soit conditionnel à l’approbation par le conseil d’un plan particulier d’urbanisme couvrant l’ensemble de ce secteur.

ADOPTÉE

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