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La séance du conseil municipal de North Hatley du 23 septembre a été extraordinaire à plus d’un titre.

Ce qui n’était pas inhabituel, c’est que le Conseil a adopté ses différentes résolutions, mais pas avant que l’inquiétude n’avait été exprimée – avant d’être totalement ignorée par le maire et tous les conseillers, sauf une – que le nouveau Connaught ne serait pas certifié comme résidence privée pour aînés. S’il était certifié, les appartements seraient spécifiquement réservés aux personnes âgées. Mais le Conseil n’a donné de l’importance à cet aspect. 

Il a également voté en faveur d’une réduction de près de 90 % de la garantie financière fournie par le constructeur, réduite à 500 000 $ (contre 4,5 millions de dollars demandé à l’origine – le coût total du projet); apparemment, le Conseil ne peut imposer plus qu’un « montant raisonnable » à titre de garantie, et 500 000 $ est le montant que le constructeur considère comme « raisonnable » et qu’il est disposé à verser. (Il est à noter que l’évaluation municipale du Connaught représente plus que le double de la garantie offerte.) 

D’après le déroulement de la réunion, il était clair que c’étaient le vendeur de l’immeuble, les Communautés de Retraités Massawippi, et les acheteurs potentiels qui prenaient toutes les décisions concernant le Connaught, et que le Conseil acceptait tout, sans vision bien définie pour la propriété.

Le Conseil a également décidé que se rendront à Québec le directeur général, l’inspecteur en bâtiments municipaux, le maire et deux conseillers pour rencontrer les ministres de l’environnement et des affaires municipales pour obtenir des « éclaircissements » sur le moratoire décrété en juillet 2019. Le point à l’ordre du jour de la séance extraordinaire indiquait que le Conseil cherche en réalité à « modifier » le décret; en tout cas, il s’agit essentiellement d’un exercice de lobbying. 

Cette décision du Conseil a été prise en réponse à une lettre du ministère des Affaires municipales et de l’Habitation que la ville a reçue, dans laquelle on dit que tant que le moratoire est en vigueur il sera impossible de construire dans une zone inondable de 0 à 20 ans (le projet de condos Laliberté est situé presque entièrement dans une telle zone). Tel qu’indiqué dans le décret lui-même, le moratoire n’a pas de fin déterminée en tant que telle; il cessera lorsqu’il sera remplacé par une loi, une politique ou un règlement. 

La lettre du ministère et le décret sont clairs et sans équivoque; ce qui est incertain, c’est pourquoi le Conseil accepte de gaspiller inutilement X dollars de nos taxes pour faire déplacer cinq personnes à Québec pour une réunion avec les ministres, alors qu’un appel téléphonique local ou un courrier électronique suffirait. De l’argent gaspillé inutilement à la suite de centaines de milliers de dollars déjà dépensés sur un projet fantasque de condos situés en zone inondable à haut risque et à grande vitesse.

Beaucoup de questions ont été soulevées à la réunion, beaucoup sont restées sans réponse. Environ une trentaine de personnes y étaient présentes. Après à peu près 40 minutes, le maire a décidé arbitrairement qu’il y avait eu suffisamment de questions et qu’il n’en prendrait plus.

Paul St-Pierre

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The special session of the town council of North Hatley on September 23 was extraordinary in more ways than one.

What was not unusual was that Council passed its different resolutions, but not before concern had been expressed – and was subsequently totally ignored by the mayor and all but one councillor – over the new Connaught not being accredited as a private seniors’ home. Were it to be, the apartments would be specifically restricted to seniors. But Council did not seem to consider this aspect to be of importance. 

It also voted to reduce the financial guarantee provided by the builder by almost 90%, to 500 000$ (from the original 4,5 million dollars – the total cost of the project); apparently Council cannot impose more than a ‘reasonable amount’ as a guarantee, and 500 000$ is what the builder considers ‘reasonable’ and is willing to put up. (It is worth noting that the municipal evaluation of the Connaught building and property stand at more than double the guarantee being offered.) 

From the way the meeting went it was clear that it was the sellers of the property, the Massawippi Retirement Communities, and the prospective buyers were responsible for all the decisions about the Connaught, and that Council was just along for the ride, without a well-defined vision for the property.

Council also passed a resolution to visit Quebec City (the town manager, the town building inspector, the mayor and two councillors) to meet with the ministers of the environment and of municipal affairs and seek ‘clarification’ of the moratorium enacted in July 2019. The point on the agenda indicated Council would actually seek to ‘modify’ the decree; in any case, this is essentially an exercise in lobbying. 

This decision by Council has been taken in reaction to a letter the town has received from the ministry of Municipal Affairs and Housing stating that for as long as the moratorium is in effect there is no possibility of building in a 0-20-year flood zone (the Laliberté condo project is situated almost entirely in such a zone). As indicated in the decree itself, the moratorium has no fixed end as such; it will cease when it is replaced by permanent legislation. 

The letter from the ministry and the decree are clear and unequivocal; what is unclear is why Council is agreeing to waste X number of our dollars uselessly on travel by five people to Quebec City for a meeting with the ministers, when a local telephone call or an e-mail would suffice. New good money is following hundreds of thousands of dollars of bad already spent on the fantasy of a condo project situated in a high-risk and high-velocity flood zone.

There were lots of questions at the meeting – many of which went unanswered; some 30 people were in attendance. After about 40 minutes, the mayor arbitrarily decided that there had been enough questions and that he would take no more.

Paul St-Pierre

(English follows)

Le Conseil municipal de North Hatley tiendra une séance extraordinaire le lundi 23 septembre à 18h30 au bureau municipal, situé au 3127, chemin Capelton.

L’ordre du jour comporte deux points importants : premièrement, une modification de la résolution adoptée il y a moins de quatre mois concernant la démolition de la partie patrimoniale du Foyer Connaught, et deuxièmement, une demande de la municipalité d’être exemptée du moratoire mis en place en juillet 2019 sur de nouvelles constructions dans des zones inondables de 0 à 20 ans.

Aucun de ces points n’est clairement identifié à l’ordre du jour, mais les deux sont importants pour l’avenir de notre village.

La modification relative au Connaught consiste à éliminer les conditions imposées par le Conseil à son autorisation de la démolition partielle du bâtiment. Ces conditions nécessitaient une garantie financière équivalente à l’ensemble des coûts inhérents au projet proposé, de sorte à assurer que le projet soit achevé tel que soumis dans les plans présentés à la ville et à la consultation publique.

Si une telle garantie ne peut être légalement requise en vertu de notre règlement actuel, les résidents de North Hatley devraient se demander si la municipalité n’est pas sur le point de s’engager sur une voie périlleuse. Les quatre conseillers qui ont voté pour la démolition partielle du Connaught l’auraient-ils fait en sachant qu’il n’y aurait aucune certitude que les plans soumis seraient respectés? Existe-t-il un autre moyen de s’assurer que North Hatley ne finit pas avec un trou béant en son centre? Le Conseil municipal de North Hatley devrait tirer des leçons de ce qui s’est passé à Newport, au Vermont; l’ensemble du projet devrait être repensé.

Le deuxième point – « Revitalisation du centre-ville » – semble être une réaction du Conseil à une lettre du ministère des Affaires municipales déclarant que le « Plan de gestion », nécessaire pour permettre le projet de condominiums en zone inondable, ne sera plus autorisé. La municipalité souhaite contester cette décision du ministère.

L’identification du deuxième point est importante, car le désir de « revitaliser » le centre-ville est un désir que nous partageons tous, alors que le projet de condominiums dans le centre-ville a divisé et continue de diviser les résidents.

Une véritable revitalisation du centre-ville impliquerait que l’on revienne sur la décision de démolir la partie patrimoniale du Connaught, plutôt que de rendre la démolition plus facile pour les acheteurs et plus risquée pour la communauté. Parallèlement, le Conseil devrait accorder plus d’importance au développement de logements abordables pour les aînés de la ville. Les arguments présentés par au moins deux des conseillers ayant voté en faveur de la démolition partielle du Connaught portaient sur la nécessité de garantir des logements aux personnes âgées. Si de tels logements ne peuvent plus être garantis, la démolition d’un important bâtiment patrimonial, situé en plein cœur du village, peut-elle encore être justifiée?

Paul St-Pierre

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There will be an extraordinary session of the Town Council of North Hatley on Monday September 23 at 6:30 p.m. at the municipal office, 3127 Capelton Road.

There are two important items on the agenda: first, a modification of the resolution passed less than four months ago concerning the demolition of the heritage part of the Connaught, and second, a request by the town to be exempted from the existing moratorium on new construction in 0-20-year flood zones.

Neither of these points is clearly identified on the agenda, but both are important for the future of our town. 

The modification in relation to the Connaught has to do with eliminating the financial conditions placed by Council on the authorization it gave for the partial demolition of the building. These conditions required a financial guarantee equivalent to the total cost of the new project, as a way of ensuring that project would be completed as proposed in the plans that were submitted to the town and to public consultation.

If, as it would seem, such a guarantee cannot legally be required under our present bylaws, then we as a community need to ask if we are not about to embark upon a perilous path. Would the four councillors who voted for the partial demolition of the Connaught have done so knowing there could be no certainty the plans submitted would be respected?  Is there any other way of making sure North Hatley is not left with a gaping hole at its center? Lessons for North Hatley need to be drawn from what has happened in Newport, Vermont; the entire project needs to be rethought.

The second item – ‘Revitalisation of the town center’ – seems to be a reaction by Council to a letter received from the Ministry of Municipal Affairs stating that a ‘Management Plan’, which was necessary to enable the flood-zone condominium project to go forward, would no longer be allowed. The town wishes to counter this decision by the Ministry. 

The mislabelling of the second item is significant, since the desire to ‘revitalize’ the center of the town is a desire shared by all of us, while the project to build condominiums in the center of town has divided and continues to divide the town. 

True revitalization of the town center would mean revisiting the decision to demolish the heritage part of the Connaught, rather than making the demolition easier for the buyers and riskier for the community. At the same time, Council should give greater importance to the development of affordable housing for seniors in the town. The arguments presented by at least two of the councillors who voted for the partial demolition of the Connaught focused on the necessity of ensuring housing for seniors. If such housing can no longer be guaranteed, can the demolition of an important heritage building in the heart of the town still be justified?

Paul St-Pierre