Moratoire sur la nouvelle construction dans les zones d’inondation au Québec / Moratorium on Building in Flood Zones in Quebec

(English follows each entry)

Le 17 juin 2019, le gouvernement du Québec a annoncé l’institution d’une zone d’intervention spéciale affectant toutes les zones inondables à grand courant (0-20 ans) au Québec. À partir de cette date, entre autres stipulations, toute nouvelle construction dans de telles zones (y compris le projet de condominiums à North Hatley) est interdite jusqu’à l’adoption d’une loi concernant la gestion de ces zones. La loi est attendue pour décembre 2019. Des assemblées publiques sur le moratoire ont eu lieu partout au Québec le 4 juillet 2019.

Les citoyens peuvent toujours présenter leurs commentaires jusqu’au 19 août en écrivant à zis2019@mamh.gouv.qc.ca. Vous trouverez ci-dessous une sélection de certaines des présentations orales et écrites déjà faites au gouvernement.

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On June 17, 2019, the government of Quebec announced the proposed implementation of a Special Planning Zone affecting all high-velocity (0-20-year) flood zones in Quebec. From this date forward, among other stipulations, any new construction in such zones (including the condominium project in North Hatley) is prohibited, until passage of a law affecting the management of the zones. The law is expected in December 2019. Public hearings were held across Quebec on the moratorium on July 4, 2019.

Representations by citizens can still be made, until August 19, by writing to: zis2019@mamh.gouv.qc.ca. What follows below are selections from some of the oral and written presentations already made to the government.

Pascale Galipeau:

Nous sommes installés dans le canton d’Hatley depuis 1967 et j’habite ici en permanence depuis 2013. Je considère que North Hatley est mon village, et sa vitalité me préoccupe. À l’occasion de la rencontre gouvernementale du 4 juillet 2019 qui nous présentait la loi sur la Zone d’intervention spéciale relative aux inondations, je veux attirer encore une fois l’attention sur le projet de construction de condominiums à North Hatley. Ma contribution sera simple pour nous amener à regarder ailleurs, et tirer des conclusions sur ce qui s’est passé dans tout le Québec cette année.

Oui, au Québec,  il y a eu en 2019 d’énormes dégâts dus aux inondations, sauf…. à North Hatley. … la belle affaire … Cette année par un coup du sort, on a été épargné, mais faites moi confiance, ça ne durera pas. Nous avons eu par le passé de grosses inondations, tout le monde y a goûté, et les fluctuations climatiques ne sont pas près d’arrêter.

Et ce n’est pas comme on l’a appris, les critères de 0/20 ans, ou de 0/100 ans qui changeront quoi que ce soit, rien ne tient plus dans ce bas monde… Les 6 000 personnes de Sainte-Marthe-sur-le-lac (2 500 propriétés inondées) vous le diront, ils n’étaient même pas en zone inondable … Voilà c’est dit.

Persévérer dans l’exploitation, visée par le promoteur Laliberté, soit construire dans la zone stratégique en plein coeur du village, en pleine zone inondable, va à l’encontre du bon sens. Et continuer de plaider pour une dérogation, une aberration dangereuse et une obstination enfantine. 

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We have lived in Hatley Township since 1967 and have been living here permanently since 2013. I consider North Hatley to be my village, and I am concerned about its health and vitality.  

On the occasion of the public consultation by the government on July 4, 2019, presenting the proposed implementation of a Special Planning Zone to better manage the flood zones, I want to draw attention once again to the condominium project in North Hatley. My contribution will be simple, to get us to look elsewhere, and draw conclusions from what has happened throughout Quebec this year.  

Yes, in Quebec, in 2019, there was enormous damage due to flooding, except … in North Hatley. … So what … This year by a stroke of luck, we were spared, but trust me, that will not always be the case. We have had big floods in the past, everyone has suffered from them, and fluctuations in the climate are not about to stop.  

And it’s not going according to what we thought we knew, that differentiating between 0/20 years, or 0/100 years, would change something; the old ways of thinking are longer adapted to this world … The 6,000 people of Sainte-Marthe-sur-le-lac (2,500 flooded properties) can tell you that; they were not even in a flood zone … That’s it.  

To persevere with the exploitation, targeted by the promoter Laliberté, i.e. to build in the strategic zone in the heart of the village, completely in a flood zone, goes against common sense. And to continue to ask for a derogation constitutes a dangerous aberration and childish obstination.

Donald Watt:

Le projet de condos dans la zone inondable à North Hatley a été lancé en 2014 par le Conseil municipal de North Hatley en réponse à une proposition du promoteur, M. Richard Laliberté. Il a acquis ses terres dans une zone inondable bien après la date   « grand-père » fixée par le gouvernement du Québec, date avant laquelle il devait verser une aide financière en cas d’inondation.

À l’époque (2014), l’avocat du village de North Hatley avait recommandé au Conseil d’imposer une servitude aux propriétés de la zone inondable en question, en précisant dans les actes de vente que ces propriétés se trouvaient dans une telle zone. Le Conseil, interrogé par des citoyens, a refusé d’appliquer la recommandation pour des raisons qui n’ont jamais été expliquées.

En réponse à des questions ultérieures de la part des citoyens, le Conseil a déclaré qu’il n’était pas dans leur pratique de prévoir un budget annuel pour les dépenses liées aux inondations, car leur pratique était de répercuter celles-ci sur le Ministère de la Sécurité publique!

Le directeur général régional du Ministère de la Sécurité publique m’a expliqué ainsi qu’à un collègue que les personnes qui entreprenaient des travaux de construction dans des zones sinistrées étaient responsables de tout dommage environnemental causé ultérieurement à leurs biens.

S’ils ne savaient pas que leurs biens se trouvaient dans une telle zone, la responsabilité de faire face aux conséquences financières incombait alors à la municipalité locale qui avait livré les permis de construction. J’ai ensuite discuté de cette question en détail avec notre maire et le directeur général.

Ils n’ont pas en fait tenu compte de ce problème et ont procédé à plusieurs reprises à une nouvelle cartographie de la zone inondée, ce qui a abouti à une demande de Plan de Gestion pour la construction résidentielle en zones inondables. Cela a été retardé par la suite par le moratoire de 2018.

Ce printemps, le Conseil municipal a présenté une nouvelle demande d’approbation du Plan de gestion, sur la base d’une nouvelle carte des zones inondables, qui indique par ailleurs une zone inondable de 20 ans élargie. La base de cette zone inondée élargie est en effet fallacieuse et certainement sujette à caution.

À mon avis, il s’agit d’un cas classique d’un Conseil et de la MRC évitant l’intention de la Loi sur la sécurité civile du Québec et transférant de manière irresponsable des charges financières inconnues aux contribuables villageois, aux futurs conseils et peut-être même au Gouvernement du Québec.

J’espère que ce résumé aidera à clarifier ce problème et aidera aussi à assurer la sécurité financière de notre village. Mes enfants ont l’intention de prendre leur retraite ici, à North Hatley!

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The condo project in the North Hatley flood zone was initiated in 2014 by the North Hatley Council in response to a proposal by the developer, M. Richard Laliberté. He acquired his land in a flood zone well after the “grandfather” date set by the Quebec Government committing it to financial assistance in the event of flooding.

At the time (2014) the lawyer for the Village of North Hatley recommended that the Council put a servitude on the flood-zone properties in question, stating in the deeds that the properties were in a flood zone. The Council, under questioning from citizens, refused to implement the recommendation for unexplained reasons.

Under subsequent citizen questioning, the Council stated that it was not their practice to budget annually for flooding expenses, as the practice was to pass on any costs to the Ministry of Public Security!

It was explained to me and a colleague, by the regional Director General, Ministry of Public Security, that persons undertaking construction in disaster zones were responsible for any subsequent environmental damages to their property. If they did not know that their property was in such a zone, then the responsibility fell to the local municipality that had issued the building permits, to deal with any financial consequences.

I subsequently discussed this issue in detail with our Mayor, and the Director General.

They in effect ignored this issue and proceeded with re-mapping the flood zone several times, resulting in an application for the Management Plan for flood-zone residential construction. This was subsequently delayed by the 2018 moratorium.

The Municipal Council has since, this spring, reapplied for the approval of the Management Plan, based on a new flood zone map, which incidentally indicates an enlarged 20-year flood zone. The basis of this enlarged 20-year flood zone is indeed spurious, and certainly questionable.

In my opinion, this is the classic case of a Council and the MRC ignoring the intent of the Quebec Civil Protection Act, and irresponsibly passing on unknown financial burdens to village taxpayers, future Councils, and perhaps ultimately the Government of Quebec. 

I trust this synopsis will clarify this issue, and perhaps help to keep our village financially safe.  My children intend to retire here in North Hatley!

Dominique Cyr:

Bonjour, je vous remercie de faire des consultations sur les zones inondables. Étant résidente de North Hatley depuis plus de quinze ans, le sujet me préoccupe beaucoup.

Au fil des ans, nos élus ont réussit a faire changer des zones inondables 0-20 ans en zone 0-100 ans. Entourloupettes bureaucratiques!!!  Car malgré leurs dires, il y a encore eu des inondations à North Hatley ce printemps 2019. 

Voici des photos qui le prouvent: https://imgur.com/a/EsVRPZm

Je vous demande de ne plus autoriser de nouvelles constructions en zone inondables, quelles soient 0-20 ou 0-100. Car nous n’avons  aucun contrôle sur les changements climatiques.

De plus, arrêter de construire en zones inondables va éviter:

1. des mettre des familles à la rue et dans des situations précaires

2. des dépenses astronomiques pour le gouvernement

3. de dénaturer des zones écologiques fragiles.

Au contraire, arrêter d’y construire va protéger nos générations futures contre des catastrophes environnementales.

Je vous remercie de tenir compte des mes opinions. Je vous salue chaleureusement en cette belle journée d’été.

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Good evening, and thank you for consulting the public on the flood zones. As a resident of North Hatley for more than fifteen years, the subject is of great concern to me. 

Over the years, our elected officials have managed to change 0-20-year flood zones into 0-100-year zones. Bureaucratic gimmickry!!! Because despite what they say, there was still flooding in North Hatley this spring of 2019. 

Here are pictures that prove it: https://imgur.com/a/EsVRPZm

I am asking you to no longer authorize new construction in flood zones that are 0-20 or 0-100, because we have no control over climate change. 

In addition, stopping building in flood zones will avoid: 

1. putting families on the streets and in precarious situations 

2. astronomical expenses for the government 

3. denaturing fragile ecological zones 

Instead, stopping building in these zones will protect our future generations from environmental disasters. 

Thank you for considering my opinions. I greet you warmly on this beautiful summer day.

Michael Grayson:

J’applaudis le gouvernement pour instaurer un moratoire sur la construction en zones inondables partout au Québec.

Trois points, à mon avis, nécessitent une étude durant la préparation de nouveaux règlements. 

Le premier : il est dangereux de confier aux municipalités la tâche de cartographier leurs propres zones inondables.

  • Il y a un conflit d’intérêt
  • Elles n’ont pas les compétences, les MRC non plus, de juger ou d’orienter le travail qu’elles confient aux consultants 

L’exemple de North Hatley en dit beaucoup. Un promoteur achète des terrains dans la plaine inondable et propose un projet de développement résidentiel et commercial. La municipalité fait tout son possible pour qu’il puisse réaliser ce projet, refaisant trois fois la carte des zones inondables.

La 1ère carte, livrée par des arpenteurs-géomètres en 2013, est mise à l’écart … elle est trop contraignante.

Un nouveau consultant produit la 2e carte, beaucoup plus favorable au projet. Elle est adoptée par la MRC en avril 2015, en dépit de vives oppositions de citoyens qui y identifient de sérieuses erreurs. Le MDELCC l’approuve, mais en mars 2017, devant des preuves irréfutables, il admet que l’analyse est erronée. 

Le même consultant produit la 3e carte, drôlement semblable à celle rejetée en 2013. Cette carte fait partie intégrale du Plan de gestion adopté par la MRC en 2017. Le moratoire décrété par le gouvernement Couillard est entré en vigueur peu après : ni la carte ni le plan ont été approuvés par le gouvernement.

2e point : les mêmes règlements doivent s’appliquer partout au Québec, sans exception.

Une zone inondable sera toujours une zone à risque. Le cas de North Hatley n’est pas du tout exceptionnel, même si le maire ainsi que le préfet de la MRC Memphrémagog prétendent autrement.

Le lac Massawippi a débordé dans le passé à une récurrence de 20 à 25 ans et les eaux envahissent le site où l’on veut construire. L’eau atteint une profondeur de 1 à 1,25 m, selon le Plan de gestion.  

Cependant, ces prévisions sont basées sur le passé. Qui peut prédire l’ampleur et la fréquence des inondations futures?  Le « perfect storm » va arriver sans avis, tôt ou tard. La capacité de l’embouchure de la rivière Massawippi a été sérieusement réduite durant le 20e siècle par des constructions inappropriées. Des débordements du lac plus fréquents en résultent. 

3e point : la future loi ne devrait pas faire de distinction entre des zones de grand courant (0-20 ans niveau de risque) et de faible courant (20-100 ans). 

Est-ce qu’une inondation est inacceptable aux 20 ans (5 % de probabilité) mais acceptable aux 25 ans (4 % de probabilité)? Les zones de 25 ou de 30 ans risquent, de toute façon, de devenir les zones de 15 ou 20 ans à l’avenir. 

Rappelons aussi que les mêmes régions, notamment à l’ouest de Montréal et dans l’Outaouais, ont été durement frappées en 2017 et en 2019. La météo s’en fiche de probabilités statistiques.

De nouvelles constructions devraient être interdites dans les zones de grand et de faible courant (0 – 100 ans). Ces zones devraient servir de parcs et de zones tampon.

En concluant, j’ai confiance que le gouvernement va choisir la voie de prudence dans sa future législation touchant aux zones inondables, et ne pas faire des exceptions.

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I applaud the government for instituting a moratorium on construction in flood zones throughout Quebec.

Three points, in my opinion, require study during the preparation of new regulations.

First: it is dangerous to entrust municipalities with the task of mapping their own flood zones.

• There is a conflict of interest

• They do not have the skills, nor do the MRCs, to judge or guide the work which they entrust to consultants

The example of North Hatley is eloquent. A developer buys land in the floodplain and proposes a residential and commercial development project. The municipality does everything it can to make this project happen, redoing the floodplain map three times.

The first map, done by land surveyors in 2013, is shelved … it is too restrictive.

A new consultant produces the second map, much more favourable to the project. It is adopted by the MRC in April 2015, despite strong opposition from citizens who identify serious errors. The MDELCC approves it, but in March 2017, in the face of irrefutable evidence, admits that the analysis is wrong.

The same consultant produces the third map, quite similar to the one rejected in 2013. This map forms an integral part of the Management Plan adopted by the MRC in 2017. The moratorium decreed by the Couillard government comes into force soon afterwards: neither the map nor the plan is approved by the government.

Second: the same regulations must apply everywhere in Quebec, without exception.

A flood zone will always be a risk zone. The case of North Hatley is not at all exceptional, even if the mayor and the prefect of the MRC Memphrémagog claim otherwise.

Lake Massawippi has overflowed in the past with a recurrence of 20 to 25 years and water invades the site where building is being planned. The water reaches a depth of 1 to 1.25 m, according to the Management Plan.

However, these forecasts are based on the past. Who can predict the magnitude and frequency of future floods? A ‘perfect storm’ will arrive without notice, sooner or later. The capacity of the mouth of the Massawippi River was severely reduced during the 20th century by inappropriate construction. The lake overflows more frequently as a result.

3rd point: the future law should not distinguish between areas of high velocity (0-20-year flood risk) and low velocity (20-100-year flood risk).

Is a flood unacceptable every 20 years (5% probability) but acceptable every 25 years (4% probability)? Areas in which flooding now occurs every 25 or 30 years are likely, in any case, to become areas that flood every 15 or 20 years in the future.

It should also be remembered that the same regions, particularly west of Montreal and the Outaouais, were hard hit both in 2017 and 2019. Weather does not care about statistical probabilities.

New construction should be prohibited in areas of high and low velocity (0 – 100 years). These areas should serve as parks and buffer zones.

In conclusion, I am confident that the government will choose the path of caution in its future flood plain legislation, and not make exceptions.

Mary O’Connor, Gabriel Moyal:

Tout d’abord, nous remercions le gouvernement du Québec pour sa prévoyance d’avoir institué ce moratoire sur la nouvelle construction dans les zones inondables à grand courant et nous espérons qu’une loi sera promulguée dans les meilleurs délais.  

Nous avons assisté à la consultation publique pour l’Estrie le 4 juillet 2019 à Sherbrooke, Québec. Les présentations étaient excellentes et nous espérons que les commentaires du public seront pris en compte dans la formulation du projet de loi final.  

L’urgence de la situation a été maintes fois soulignée. Notamment, le fait de limiter le nouveau projet de loi aux zones de 0 à 20 ans se révélera inévitablement insuffisant, compte tenu des chiffres relatifs aux changements climatiques, ainsi que les inondations répétées des dernières années dans les zones 0-20 ans, mais aussi de 0-100 ans. 

En tant que résidents de North Hatley, Québec, nous sommes particulièrement préoccupés par la construction de nouveaux bâtiments résidentiels dans notre zone inondable. Nous vivons dans une vallée étroite. Tout grand bâtiment qui s’y établit, qu’il soit « immunisé » ou non, déplacera de grandes étendues d’eau dans cette très étroite plaine inondable. Non seulement les propriétés adjacentes existantes seront extrêmement affectées, mais toute la vallée également en souffrira. 

Nous vous exhortons à appliquer avec vigilance les restrictions que vous avez mises en place, notamment pour qu’il n’y ait pas d’exception aux règles.  

Merci encore pour votre moratoire proactif. Nous attendons avec impatience la loi habilitante.

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First, we would like to thank the Government of Quebec for its foresight in establishing this moratorium on new building in high-velocity flood zones and we hope that a law will be enacted as soon as possible.

We attended the public consultation for the Eastern Townships on July 4, 2019 in Sherbrooke, Quebec. The presentations were excellent and we hope that the comments from the public will be taken into consideration in the formulation of the final bill.

A repeated comment was about the urgency of the situation, and notably that restricting the new bill to zones of 0-20 will inevitably be short-sighted, given the evidence of climate change figures, as well as repeated flooding in recent years, not just in zones 0-20, but to 0-100 years as well.

As residents in North Hatley, Quebec, we are particularly concerned with new residential building in our flood zone. We live in a narrow valley. Any large building that establishes itself, “waterproofed” or not, will displace large bodies of water in this very narrow flood plain. Not only will the existent adjacent properties be affected in the extreme, but the whole valley will be negatively affected.

We urge you to be vigilant in your application of whatever restrictions you put in place, notably that there will not be any exception to the rules.

Thank you again for your proactive moratorium. We look forward to the enabling law.

Paul St-Pierre:

Je tiens d’abord à dire que j’applaudis le gouvernement du Québec dans sa volonté de trouver une solution permanente à un problème prévisible : les inondations dans les zones inondables. Celles-ci ne feront que s’aggraver dans les prochaines années. En effet, on peut se demander si la distinction entre les zones de grand et de faible courant est encore valable, compte tenu de la fréquence des inondations graves dans les deux types de zones.

Il existe clairement un argument en faveur de l’indemnisation dans le cas des logements existants, bien que cette indemnisation devrait avoir une portée limitée et ne pas se répéter d’année en année. Dans le cas des constructions neuves, cependant, il n’existe aucun argument valable justifiant le dédommagement à partir du trésor public, car il n’y a pas de besoin réel et immédiat d’autoriser la construction de logements dans les zones susceptibles à être inondées, et qui le seront certainement à l’avenir.

Une gestion financière saine exige une action décisive de la part du gouvernement du Québec. Si les inondations de 2017 et 2019 au Québec ont été instructives pour les citoyens et pour le gouvernement du Québec, c’est que les zones inondables ne sont pas des zones dans lesquelles de nouveaux logements devraient être autorisés.

Aucune nouvelle construction résidentielle ne devrait être autorisée dans les zones inondables, de faible ou de grand courant. Si, toutefois, de telles constructions étaient autorisées, elles ne devraient l’être qu’avec la stipulation explicite que les entrepreneurs/promoteurs originaux, les acheteurs, et les municipalités qui ont délivré les permis permettant ces constructions sont entièrement responsables de tous les dommages et préjudices liés aux inondations dans ces zones. Une telle responsabilité devrait être rendue publique dans toute la mesure du possible, par les actes juridiques (à travers des servitudes dans les titres eux-mêmes) et par les journaux.

North Hatley 

En ce qui concerne la situation particulière du projet de condominiums dans la zone inondable à North Hatley, le projet devrait être refusé, pour les raisons suivantes:

a) Le projet proposé est situé presque entièrement dans une zone inondable de grand courant; 

b) Le projet ne rencontre pas les critères de densité de la Politique de protection des rives, du littoral et des plaines inondables;

b) Le projet, s’il était construit, empêcherait la libre circulation des eaux dans et à travers la zone inondable;

c) Le projet mettrait en danger les occupants des bâtiments;

d) L’immunisation des bâtiments aurait pour effet de créer des îlots habités en cas d’inondation, ce qui obligerait à en évacuer les occupants, à grands frais;

e) La construction de nouveaux bâtiments dans la zone inondable repousserait l’eau sur les terrains contigus et aurait des conséquences néfastes pour les occupants des bâtiments;

f) Il existe d’autres terrains à North Hatley pour la construction de nouveaux logements, en dehors de la zone inondable; le projet proposé créerait inutilement une situation de risque et nuirait inutilement à l’environnement de la zone d’inondation.

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I would first like to say that I applaud the Government of Quebec for its determination to find a permanent solution to a foreseeable problem: floods in flood-prone areas. These will only get worse in the coming years. Indeed, it is questionable whether the distinction between high-velocity and low-velocity zones is still valid, given the frequency of severe floods in both areas.

There is a clear case for compensation for existing dwellings, although this compensation should be limited in scope and not repeatable from year to year. In the case of new construction, however, there is no valid argument for restitution from the public purse, as there is no real and immediate need to allow the construction of dwellings in areas where flooding is likely, and which will certainly be flooded in the future.

Sound financial management requires decisive action on the part of the Quebec government. If the floods of 2017 and 2019 in Quebec were instructive for the citizens and the Government of Quebec, it is that flood zones are not areas in which new housing should be allowed.

No new residential construction should be permitted in flood areas, whether low velocity or high velocity. If, however, such constructions were permitted, they should only be so with the explicit stipulation that the original contractors/ developers, buyers, and municipalities that issued the permits for such constructions are fully responsible for all damage and injury related to flooding in these areas. Such responsibility should be made public as far as possible by legal acts (through servitudes in the titles themselves) and by newspapers.

North Hatley

With respect to the particular situation of condominium project proposed for the flood zone in North Hatley (or, as Google Translate would have it: “the North Hatley floodable condominium project”!), the project should be denied for the following reasons:

a) The proposed project is located almost entirely in a high-velocity flood zone;

b) The project, if constructed, would prevent the free flow of water into and through the flood zone;

c) The project would endanger the occupants of the buildings;

d) The immunization of buildings would create small, inhabited islands in the event of flooding, which would require the evacuation of occupants, at great expense;

e) The construction of new buildings in the flood zone would push water back onto neighbouring land and would have adverse consequences for the occupants of the buildings;

f) There are other lands in North Hatley for new housing construction outside the flood zone; the proposed project would unnecessarily create risk and unnecessarily damage the environment of the flood zone.

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