Projet de condo : mise à jour / Condo Project Update

(English follows)

Lors de la réunion du conseil de NH le 4 mars 2018, le conseil a adopté une motion visant à soumettre à nouveau le plan de gestion, désormais révisé par le MRC, maintenant que le moratoire sur la construction en zone inondable a pris fin. Ladite révision ne consistait en fait que dans l’adoption d’une nouvelle carte de la zone d’inondation, modifiée afin de corriger une erreur. Cette nouvelle carte a pour effet d’augmenter l’étendue de la zone 0-20 ans de la plaine inondable.

Le conseil municipal a confirmé que le plan demande l’autorisation de construire plusieurs grands bâtiments comportant jusqu’à 200 unités de condos résidentiels dans cette zone inondable de grand courant (0-20 ans).
Bien que les codes fédéral et québécois ne permettent pas de nouvelles constructions résidentielles dans les zones inondables de grand courant, la proposition avancée tire parti d’une clause du code du Québec qui permet une telle construction à condition que certaines méthodes d’imperméabilisation soient suivies pour la construction dans les zones de faible courant (20-100 ans).

Étant donné que la zone d’inondation à North Hatley comprend les deux types de zones, le conseil demande l’autorisation d’appliquer aussi ces normes dans la zone de grand courant.

L’actuel Code de protection civile du Québec place la responsabilité financière pour les dommages causés par les inondations sur le propriétaire des propriétés dans les zones inondables et sur les municipalités qui autorisent de telles constructions.

Les constructions dites ‘immunisées’ ne font actuellement pas l’objet d’une exception à cette responsabilité. Le conseil a été prié d’éclaircir ce point, mais a choisi de soumettre sa demande sans de plus ample clarification.
Le conseil avait obtenu un avis juridique en 2014 qui recommandait d’inclure une notation indiquant qu’il s’agit d’une zone inondable sur chaque acte de propriété. De cette façon, tout acheteur de ces propriétés saurait, avant d’acheter, que la propriété se situe en zone inondable et serait informé des responsabilités financières qui en découlent. Le conseil a choisi d’ignorer cet avis, étant donné que cette information pourrait décourager un développeur de poursuivre le projet.

Nous voici maintenant cinq ans plus tard, et le conseil s’appuie toujours sur les avis juridiques et de construction obtenus au prix de 300 000 $, qui établissent des normes arbitraires au nom de précautions relatives au changement climatique. Le conseil présume qu’en agissant ainsi il respecte ses obligations légales. Le conseil a systématiquement refusé toute consultation des citoyens du village avant de demander ce plan de gestion. Cela malgré le fait que le conseil était tenu d’organiser une réunion publique afin de recueillir les commentaires des citoyens avant d’entamer la prochaine phase. Cela dit, il est à noter néanmoins que le conseil n’a aucune obligation légale de suivre les suggestions ou recommandations des contribuables.

Nous savons tous comment le conseil a réagi aux commentaires du public cet été concernant les problèmes de sécurité sur la plage municipale.
Le conseil prétend que les nouvelles règlementations se trouvant dans le PPU qu’ils ont préparé définiront mieux ce qui sera et ne sera pas autorisé, suggérant que le PPU sera plus contraignant que le plan de gestion proposé, tout en maintenant la construction dans les zones inondables.


En fin de compte, nous voici avec deux propositions différentes : une pour le gouvernement et une seconde pour les résidents de North Hatley. Tout cela n’a aucun sens.

À moins d’un engagement explicite du gouvernement du Québec à continuer de fournir une aide publique en cas de catastrophe naturelle le village se trouvera, de façon PERMANENTE, en situation financière très précaire!

Par ailleurs, l’effet démographique de ce plan de gestion sera d’augmenter la population de notre village de 700 habitants, dont 500 personnes supplémentaires dans les 200 condos prévus. En outre, ce plan prévoit également un nouveau centre commercial, non encore défini, un parking souterrain dans la zone inondable de 20 ans pour un nombre non spécifié d’automobiles, qui devront tous être entassés dans une zone de 1 hectare. Les bâtiments prévus auront jusqu’à 5 étages, soit une hauteur totale à l’instar de la proposition initiale de M. Laliberté.

Contre toute évidence nous sommes cependant assurés qu’il s’agit de spécifications entièrement révisées, aucunement liées à la proposition d’origine de M. Laliberté. Comme vous pourrez le constater en comparant les textes, le conseil fait preuve certainement d’une grande originalité!

S’il vous plaît, écrivez à notre député provincial local, à l’adresse suivante – [email protected] – pour mettre fin à ce cirque, car il est maintenant évident que le conseil n’écoute plus les citoyens.

Donald Watt

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At the North Hatley March 4, 2018 Council meeting, the Council passed a motion to resubmit the now revised MRC Plan de Gestion, (Management Plan) now that the moratorium on flood zone construction has expired. The revision only affected a new flood zone map, revised to correct an error, which extends the 20 year flood levels over a much larger area of the flood plain.

The Council confirmed that the Plan asks for authorization to build up several large buildings containing up to 200 residential condos in the high velocity (20 year) flood zone.

Though both the Federal and Quebec codes do not permit new residential construction in the high velocity zones, the Council is taking advantage of a clause in the Quebec code which permits such construction provided certain waterproofing methods are followed for construction in low velocity zones (20-100 year)

Because the North Hatley flood zone comprises both zones, the Council is asking permission to apply these standards in the high velocity zone also.

The current Quebec Civil Protection Code places financial responsibility for flood damage on the owner of such properties in flood zones and on the municipalities who authorize such construction.

There is currently no provision for the an exception to this financial responsibility for any immunized ( waterproof ) construction. The Council has been asked to have this point clarified, but has elected to apply without clarification.

The Council had a legal opinion in 2014 which recommended having the flood zone rating included on the property deeds, so there is no doubt that a property buyer is aware of the zone before purchasing, and the associated financial responsibility.

They elected to ignore this advice, as it might discourage a developer from proceeding with the project.

Five years later, the Council is still relying on $300,000 worth of legal and construction opinions, which lay out arbitrary norms in the name of climate change precautions.

The Council assumes this will meet its legal obligations.

The Council refused to have any citizen consultation before applying for this management plan, as they are required to do in a public meeting for public comment on the next phase.

Please note that the Council is under no obligation to accept suggestions from the taxpayers. We all know how they reacted to the public input this summer on the beach safety issue.

The Council suggest the new PPU regulations it has prepared, will better define exactly what will be allowed, implying that it will be more restrictive than the Management plan, but will still contain flood zone construction.

Just why we have one proposal for the government and a second for the North Hatley public makes no sense.

Without an explicit commitment from the Quebec government to continue with public disaster relief, in these circumstances, this whole exercise will put the village in financial jeopardy PERMANENTLY!

The social aspect to this management plan is to increase the population of our 700 persons village by up to 500 new people living in 200 condos. It also includes a new shopping center, as yet undefined, underground parking in the 20 year flood zone, for an undisclosed number of automobiles, all of which is to be crammed into a one hectare area. The buildings will be up to 5 storeys high, all in all, mirroring the initial proposal by Mr Laliberté. We are assured, though, that these are brand new specifications, not at all related to Mr. Laliberté’s original proposal. As you will observe the Council is certainly very original !

Please write M.Gilles Bélanger, our local MLA member to stop this circus , as this falls on deaf ears at Council!

[email protected]

Donald Watt

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