Questions adressées au Conseil municipal de North Hatley à la réunion publique du 6 juin 2015 par M. Don Watt

Préambule :

M. Don Watt au Conseil du Village le 2 juillet 2015: Auriez-vous l’obligeance de considérer les questions suivantes lors de votre prochaine réunion :

Questions, suivies des réponses :

1. Puisque nous discutons de ce projet [projet de développement proposé par M. Laliberté pour le centre du Village] depuis quelques années maintenant pourriez-vous nous mettre au courant de l’envergure et des dimensions du projet actuellement ?

Réponse: Le Conseil n’offrira aucun commentaire sur cette question avant la publication du PPU.

2. Quelle est maintenant la somme totale déboursée par le Conseil, de l’année 2011 à l’année 2015, pour le Plan de Gestion, le PPU, les rapports techniques commandés à EXP, les rapports environnementaux, et autres études techniques, frais juridiques, etc. tenant à ce projet ?

Réponse.: Nous n’avons pas ces chiffres en main.

 [M. Paul St.-Pierre, présent à cette réunion, a indiqué qu’il avait calculé, à partir des Procès Verbaux du Conseil que la somme totale à date dépassait 79 000$].

3. Quelle proportion de cette somme sera financée par la MRC?

Réponse : Aucune. 

4. Quelle proportion de cette somme a été payée ou remboursée par le promoteur du projet, M. Laliberté ?

Réponse : Aucune à date.

5. Si rien n’a été remboursé par M. Laliberté,  combien de cette somme comptez-vous lui facturer et quand allez-vous la facturer ? Avant ou après l’octroi des permis ?

Réponse : Le Conseil ne s’attend à être remboursé que pour les frais relevant directement du projet et ils devront être payés avant l’octroi éventuel des permis.  Cela dit, les frais tels les études commandées à EXP, la demande du PPU et les frais juridiques attenants sont à la charge du Village.

[Pour mémoire : le Conseil avait indiqué, lors de sa réunion de juin 2014, que ces frais seraient à la charge du promoteur].

6. Si, pour quelque raison, le promoteur refuse de rembourser les frais qui lui seraient attribués, quelles mesures préconisez-vous afin d’obtenir satisfaction? Je fais noter au Conseil que le promoteur a récemment mis en vente une partie de l’un des terrains acquis – avant même qu’il n’ait entrepris quelque travaux que ce soit.

Réponse : Le Village ne recevra rien du promoteur.

7. Quels conseils d’experts professionnels de l’immobilier indépendants avez-vous sollicités quant à la faisabilité et la profitabilité de ce projet – tenant compte plus particulièrement de son envergure, de sa situation dans une plaine inondable et quant à l’effet qu’aurait éventuellement ce projet sur les valeurs immobilières des autres propriétés du Village ?

Réponse : Le Conseil n’a sollicité aucun conseil d’expert en immobilier.

8. Bien que le financement de ce projet relève entièrement de la responsabilité du promoteur, auprès de quels professionnels du financement avez-vous sollicité conseil afin de vous assurer que le promoteur a pris toutes les mesures appropriées pour entreprendre le financement du projet ?

Réponse : Le Conseil n’a obtenu aucun conseil quant au financement. 

9. Quelle institution financière majeure devra fournir le financement de ce projet ? Ou encore, y a-t-il un locataire principal prêt à ancrer le financement de ce projet ?

Réponse : Cette question n’a pas été adressée par le Conseil.

10. Êtes-vous prêts à nous présenter une étude détaillée des avantages et soulagements fiscaux que ce projet pourrait, éventuellement représenter pour le Village?

Réponse : Cette question n’a pas été adressée par le Conseil.

11. Quelles mesures avez-vous prises afin de protéger le Village de toute poursuite juridique, de tout litige financier éventuel, au cas où ce projet venait à échouer financièrement – soit pendant la phase de la construction des bâtiments, soit plus tard, une fois les immeubles complétés, si ceux-ci ne se vendaient pas suffisamment,  selon les attentes du promoteur, ou encore, si les ventes s’avéraient insuffisantes pour subvenir à la charge fiscale attendue du Village ? (je ne fais ici aucune référence à quelque engagement fiscal préalable normalement requis, pendant la phase de construction).

Réponse : Le Conseil n’a tenu aucun compte de ces questions, mais il s’est retenu d’émettre quelque servitude que ce soit en rapport avec les zones inondables – ainsi qu’il le lui avait été conseillé par ses avocats, en 2014. 

Merci

Donald Watt

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One thought on “Questions adressées au Conseil municipal de North Hatley à la réunion publique du 6 juin 2015 par M. Don Watt”

  1. Commentaires de professionnels à North Hatley.

    “Les réponses sont insondables. Tout gouvernement géré de façon professionnelle se doit de faire, comme minimum. les choses que vous avez demandées.” – TW

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    “Ceci me semble un manque d’ouverture évident, et une insuffisance de compétence. Il est surprenant que leurs attentes de remboursement, par le promoteur, soient si vagues et, plus encore, que la municipalité n’ait pas reçu de conseils d’ordre immobilier ou financier.

    “Il faut que le Conseil soit tenu de respecter toutes les étapes réglementaires qui s’imposent, avant l’émission de tout permis, la totalité du processus doit se dérouler en parfaite transparence, et le PPU devrait être étudié non seulement par FANHCA mais aussi par un avocat, nommé par nous, qui se spécialise en questions immobilières.” – J-EG

    **

    “Il est évident que le Conseil (et ceci n’est pas leur faute) n’a pas l’expertise voulue pour gérer un projet grand et complexe comme celui-ci. En mon expérience de projets semblables, lorsqu’un promoteur demande des dérogations aux règlements de zonage, et autres, la municipalité peut alors se prévaloir de la participation d’autre professionnels, et ce, aux frais du promoteur.

    “Je recommande que la municipalité retienne, aux frais du promoteur, des professionnels afin qu’ils fassent la revue du projet, ceci aidera la municipalité à faire l’évaluation des questions regardant le zonage, l’environnement, l’architecture, et la faisabilité économique, associées au projet. Si le promoteur est sérieux, et s’il croît à la faisabilité réelle de son projet, il acceptera de bon gré d’encourir ces dépenses relativement modestes; celles-ci ne devraient être qu’une portion mineure du budget d’un très grand projet.” – MW

    **

    “Suggestions :

    “La revue du PPU par un sous-comité du Conseil, formé de résidents ayant une expertise en urbanisme et en affaires immobilières, afin de fair des recommandations au Conseil.

    “La description par le Conseil (ou son sous-comité) du potentiel immobilier de ce qui est proposé, par example, la hauteur, la densité, les reculs, les places de stationnement, les types d’affectation, qui seraient permis en vertu du PPU proposé.” – SK

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